اتصالات مکانیکی به نسبت اورلپ بسیار قابل اعتمادتر هستند چون برای انتقال بار به بتن بستگی ندارند.
وصله‌های مکانیکی یکپارچگی بیشتری را در سازه ایجاد می‌کند. این اتصالات در برابر حوادث ناشی از خطای انسانی، بارهای لرزه‌ای و سایر حوادث طبیعی مقاومت به مراتب بیشتری نسبت به اورلپ دارند.
طبق آیین نامه‌های طراحی بتن وصله مکانیکی باید مقاومت بیشتری نسبت به طول اورلپ معمول فراهم کند. این مقدار به طور معمول حدود 125% تا 150% مقاومت اورلپ می‌باشد.

اتصال اورلپ میزان ازدحام میلگرد را در محل اتصال به مقدار 2 برابر حالت معمول افزایش می‌دهد. که این امر عمده‌ترین دلیل گیر کردن دانه‌های سنگی و ایجاد حفره در بتن می‌باشد. وصله‌های مکانیکی از این ازدحام جلوگیری می‌کند و با کم کردن ابعاد ستون باعث صرفه‌جویی اقتصادی قابل توجهی در پروژه می‌شود.
آیین نامه بتن ایران نسبت 6% فولاد به بتن را برای طراحی ستون‌های بتنی مشخص کرده‌است. با توجه به ازدحام آرماتور در ناحیه اورلپ طراحی با نسبت بالانس با اتصال پوششی تقریبا غیر ممکن است. حال آنکه وصله مکانیکی این امکان را برای طراح فراهم می‌کند که با حذف میلگردهای اضافی در ناحیه وصله به مقطع ایده‌آل بتنی با نسبت فولاد به بتن بالانس دست پیدا کند.

کارکردن با آرماتورهای سایز پایین باعث افزایش ابعاد ستون می‌شود تا بتواند تعداد بیشتری آرماتور را در خود جای دهد. استفاده از وصله مکانیکی امکان استفاده از سایزهای بزرگتر آرماتور را در ستون با ابعاد کوچکتر فراهم می‌کند و در عین حال میزان ازدحام را در ستون به مقدار حداقل برساند. این امر یاعث طراحی مقرون به صرفه و حداکثر استفاده از فضا در پلان می‌شود.

نصب کوپلر سریع و آسان است و به کارگر ماهر برای این کار نیاز ندارد.

اتصال مکانیکی با کاهش هزینه دستمزد کارگرها و افزایش سرعت پیشرفت امور باعث کاهش چشم‌گیر هزینه‌ها می‌شود.

کوپلر انتهایی از ایجاد ازدحام در محل اتصال تیر و ستون جلوگیری می‌کند و قرار دادن میلگردها را در شبکه تسهیل می‌کند.

جوش فورجينگ سر به سرمیلگرد

 روش جوش فورجينگ سر به سر ميلگرد  که زیر مجموعه جوشهای خمیری در مبحث نهم آیین نامه ملی  ساختمان ایران می باشد باعث حذف اورلپ در ميلگردها ميگردد. از مزايای اصلی اين روش ميتوان، صرفه جويی قابل ملاحظه در ميلگرد مصرفي ( تا 30 درصد) و حذف ضايعات ميلگرد و همچنين ايمن سازی  و مقاوم سازی ساختمان ها در مقابل زلزله بدليل استحکام بالا در نقاط اتصال ميلگرد ها را نام برد.در اين روش دوسر ميلگرد به کمک شعله  و حرارت حاصل از سوختن گاز اکسيژن و استيلن کاملا سرخ شده و به حالت خميری در آمده(بدون تغیر در کریستالوگرافی ) و با فشار هیدرولیکی درهم آميخته و فورج ميشوند.نکته قابل توجه در اين روش ، افزايش مقاومت 25 درصدي در نقطه اتصال نسبت به ساير نقاط در طول ميلگرد ميباشد به طوری که  در تست مخرب کشش هيچگاه ميلگرد از نقطه اتصال گسيخته نمی شود.

 همواره به دليل وجود بارهاي کششی، خمشی و گاها پيچشی در سازه ها نحوه درست اتصال ميلگردها در درون بتن از اهميت بسيار بالايي برخوردار مي باشد.

انواع اتصال های رايج در ميلگرد ها به روش های زير تقسيم بندی مي شود :
1- اتصال روی هم -اورلپ (Overlap)
2- اتصالات مکانيکی-کوپلر (Coupler)
3- فورجينگ با جوشکاری فشار گاز( Gas Pressure welding of rebar)

اتصال روی هم یا اورلپ  تاکنون به عنوان روشی مهم و کاربردی برای ميلگرد های قطر پايين مورد استفاد قرار مي گرفت ولی به دليل دارا بودن معايبی همچون عدم استحکام محل اتصال، پيچيده بودن آرايش ميلگرد ها ، ايجاد مقطع ثانويه بزرگتر از حالت پايه و همچنين افزايش هزينه ، استفاده از آن براي ميلگرد های با قطر بالا دراغلب استانداردها  و آیین نامه ها ممنوع شده است.
با توجه به معايب زياد در روش اتصال روی هم به کاربردن روش اتصال مکانيکی یا کوپلر جايگزين مناسبی برای حذف روش اتصال روی هم گرديد ولی بالا بودن هزينه،  غير قابل اجرا بودن اين روش در بعضي از مقاطع ،سنگینی و پرتابل نبودن تجهیزات  و زمانبر بودن  اجرای این تکنولوژی ، منجر به توسعه نیافتن آن، در صنعت ساختمان گردیده است.

 روش جوش فشار گاز یا جوش سر به سر میلگرد ( Gas Pressure Welding Of Rebar)با گاز اکسی استيلن علاوه بر نداشتن معايب روشهای فوق , بسيار مستحکم تر و اقتصادی تر از روش اتصال روی هم و اتصالات مکانیکی می باشد.

  جوشکاری با گاز اکسی استيلن :

يکي از روش های مرسوم جوشکاری، جوش با گاز اکسی استيلن است. اين نوع جوش ازترکیب شيميايی برای تامين انرژی استفاده مي شود. در اين روش با استفاده از يک گاز سوختنی در کنار گاز اکسيژن، فرآيند سوختن شکل می گيرد و شعله حاصل از سوختن به عنوان منبع گرما برای جوشکاری مورد استفاده قرار می گيرد.

 يکي از گازهايی که به صورت فراوان براي انجام عمل جوشکاری گاز مورد استفاده قرار مي گيرد گاز استيلن است.

روش جوشکاری با گاز اکسی استيلن : دو مخزن گاز استيلن و اکسيژن توسط شيرها و فشار سنج های تعبيه شده بر روي مخزن ها ،فشار لازم هر گاز را تامين مي کنند و از طريق شيلنگ هاي مجزا گاز را به يک مشعل مي رسانند. گازها درون مشعل با هم مخلوط شده و به صورت مخلوط از آن خارج مي گردند. گاز خارج شده قابليت اشتعال دارد. گاز خارج توسط يک فندک مشتعل شده و با تنظيم نسبت گازهاي استيلن و اکسيژن بر روی بدنه مشعل می توان ويژگی های شعله را که وابسته به کاربرد مي تواند بسيار مهم باشد تنظيم نمود.

با ايجاد شعله مناسب مي توان محل اتصال را گرم و به تدريج ذوب نمود. در اين روش جوشکاری از مفتول های همجنس با قطعات ،برای کمک به شکل گيری جوش و پرکردن فضای خالی ميان قطعات استفاده مي شود. شعله,مفتول و محل اتصال قطعات را ذوب نموده و با امتزاج مذاب ها اتصال را ممکن مي نمايد. بديهی است که پس از سرد شدن مذاب ها، يک اتصا

ل محکم شکل خواهد گرفت .

جوش فورجينگ  سر یه سر میلگرد و آرماتور با گاز اکسی استيلن:

اين روش يکی از روشهای جوشکاری با گاز اکسی استيلن می باشد که در آن دو سر ميلگرد ، جهت اتصال در شرايط دمايی پايين تر از دمای ذوب فلز (دمای خمیری شدن فلز-جوش خمیری)قرار گرفته و توسط فشار وارده در هم ادغام می گردند. در اين روش حرارت حاصله جهت رسيدن به اين دما ناشی از سوختن گاز اکسی استيلن در مشعل هايی شامل چند خروجی شعله(نازل) جهت يکنواخت کردن حرارت در کليه سطوح مقطع گرد ميلگرد حاصل می شود.
تصاوير انواع سر مشعل(حلقه آتش) قابل استفاده در فورجينگ با گاز اکسی استيلن :

 روش فورجينگ با گاز اکسی استيلن جزء روش هاي جوشکاری ذوبی کامل به شمار نمي آيد، بلکه نوعی روش جوشکاری فاز جامد است که عمل اتصال را بدون ذوب کردن کامل فلز پايه به انجام مي رساند . پيکربندی مجدد اتم ها با حرارت دهی سطحی در دمايی بالاتر از دمای تبلور مجدد رخ داده و اتصال به کمک تغيير فرم پلاستيک به وجود آمده از بهم فشردگی ايجاد مي شود .روش جوش  فورجينگ  سر به سر میلگرد با گاز اکسی استيلن نسبت به روش های اتصال روی هم (اورلپ میلگرد ها) و انواع اتصال مکانيکی -کوپلر  (جوشی ،رزوه ای و...) از صرفه اقتصادی بيشتری برخوردار بوده و همچنين استحکام ناحيه اتصال، بيشتر از خود ماده اوليه مي باشد. از مزايای ديگر مي توان به سرعت اجرايی بيشتر و راحتتر اشاره کرد  که اين عامل مهم در پروژه های سد سازی , سازه های بتنی , مترو , پل سازی و... بسيار حائز اهميت مي باشد.

اجزاء دستگاه فورجينگ سربه سر  ميلگردها:

اره یا دستگاه برش سرد میلگرد:

در جوشکاری با دستگاه جوش فورجینگ سربه سر میلگرد  دو سر ميلگردهایی که قرار است در هم فورج شوند بايد کاملا صاف و صيقلی, بدون خوردگی، له شدگی،زنگ زدگی و خلل وفرج باشند تا دو لبه ميلگردها در هنگام فورج شدن کاملا بهم چسبيده شوند.در روش جوش سربه سر میلگرد ها فقط و فقط باید ازدستگاه  برش سرد میلگرد که جهت جوش سر به سر میلگرد ها طراحی و ساخته شده  استفاده گردد و سایر تجهیزات برش مانند سنگ فرز،اره لنگ ،اره آتشی و... قابل استفاده نبوده و برش آنها مردود می باشد .ودر صورت استفاده خسارات جبران ناپذیری بر جای خواهند گذاشت.

 کلمپ جوشکاری میلگرد یا گيره نگهدارنده ميلگرد:

این تجهیز از دو فک(ثابت و متحرک)،کلگی .پیچهای نگهدارنده،پیچهای تنظیم و فنر تشکیل شده که وظیفه آن در راستای هم قرار دادن دو سر میلگرد فورج شونده می باشد.

يونيت هيدروليک یا دستگاه اعمال فشار :

 اين يونيت هیدرولیک  برقی (با شيرفرمان سلونوييد)که از يک محفظه روغن- پمپ هيدروليک دو طبقه- شير کنترل جريان وشير کنترل فشار تشکيل شده است و وظيفه آن ايجاد نيرو به وسيله فشار روغن ، توسط سیلندر  هيدروليک مي باشد. اين پمپ دارای يک درجه است که مقدار فشار توليدي را برحسب مگاپاسکال ، psi  یا Bar نشان ميدهد. فشار توليدی توسط اين پمپ بسته به قطر ميلگرد ها بايد تنظيم گردد.شیر تنظیم فشار باید الزاما به صورت مکانیکی و دستی بوده و پرشر سوئیچها و سایر شیرها که فرمان برقی دارند  به علت حساسیت بالا و ایجاد نوسان در فشار مردود می باشند.در کنار اين پمپ يک گيج روغن وجود دارد که ميزان روغن موجود در دستگاه را نشان ميدهد .در اين پمپ يک ورودی در بالا که برای ريختن روغن هيدروليک داخل مخزن  و یک خروجی در پایین جهت تخلیه و خروج (جهت تعویض روغن مستهلک) تعبيه شده است.

بر اساس استاندارد های موجود از جمله JIS  ژاپن استفاده از پمپهای دستی و غیر اتوماتیک غیر مجاز و ممنوع می باشد.

   سيلندر هيدروليک:
اين سيلندر از يک پوسته – پيستون وفنر تشکيل شده و داراي سه زائده می باشد که درون کلگی  فک متحرک گيره کار قرارمی گيرد.اين سيلندر از طريق يک شيلنگ فشار قوی حاوی روغن به يونيت هيدروليک و دستگاه ایجاد فشار متصل می شود.

 مشعل جوش سر به سر میلگرد و متعلقات آن :

وظيفه اين بخش از دستگاه اختلاط دو گاز اکسيژن و استيلن و تنظيم مقدار گازها به کمک شيرهای تنظيم روی آن می باشد. برروی مشعل  جوش دستگاه، دو شير وجود دارد. شير آبی رنگ  برای تنظيم دبی خروجی اکسيژن ، شير قرمز رنگ  برای تنظيم دبی خروجی گاز استيلن مي باشد. مشعل توسط دو شيلنگ به کپسول های اکسيژن و استيلن متصل مي شود.

1-فلاش بکها یا شیر های یکطرفه: الزاما در ابتدای مشعل نصب می شوند و وظیفه آنها ممانعت از ورود شعله به داخل شیلنگها و مخازن گاز می باشد.در صورت عدم استفاده و استفاده از مشعلهایی که قابلیت اتصال این تجهیز به آنها وجود ندارد عواقب خطرناکی متوجه دستگاه جوش سربه سر میلگرد و اوپراتور آن خواهد بود.

2-شیر اصلی مشعل: این تجهیز جهت راحتی کار و همزمانی  درباز و بسته کردن گازهای استیلن و اکسیژن می باشد.

3-لوله اختلاط: این تجهیز جهت مخلوط کردن و ایجاد جریان بدون اغتشاش گازهای مصرفی به کار می رود.

4- دسته مشعل و کلید فرمان: این تجهیز جهت تسلط اوپراتور جوش به عملیات جوشکاری و صدور فرمان به پمپ هیدرولیک جهت اعمال فشار در مراحل مختلف عملیات فورجینگ طراحی و ساخته شده است.

5-حلقه آتش یا نازل جوش: این تجهیز به گونه ای طراحی شده که شعله های خروجی از آن کاملا دور میلگرد های فورج شونده را احاطه کرده و دمای یکنواختی را در آنها ایجاد می نماید. بسته به قطر میلگرد ها سایزهای مختلفی از این تجهیز(5 نازل،8 نازل و 10 نازل ) طراحی و ساخته شده است.

کپسول های گاز اکسيژن و استيلن و مانومترها:
در جوشکاری با دستگاه فورجینگ میلگرد حرارت مورد نياز از طريق سوختن مخلوط گازهای اکسيژن و استيلن به دست مي آيد. برروی هر کپسول يک مانومتر نصب ميشود و هر مانومتر داراي دو درجه است .درجه اول که به سمت خود کپسول است فشار گاز داخل کپسول را نشان ميدهد و درجه دوم که به سمت بيرون است فشار خروجی گاز را نشان مي دهد. "توجه " در هنگام انجام عمليات جوشکاری سر به سر میلگرد  عقربه فشار خروجی کپسول اکسيژن بايد بين 5 تا 7 bar و عقربه فشار خروجی کپسول استيلن بايد 0.5 bar باشد.

تيغه اره برش سرد:
تيغه اره از جنس سخت و ترد ساخته شده که به ضربه ناگهانی حساس مي باشد. هنگام کار با اره می بايست از وارد کردن ضربه ناگهانی به تيغه خوداري نمائيد.
توجه : هنگام تعويض تيغه اره ،برق دستگاه را حتما  قطع کنيد.

   ساير متعلقات:
عبارت است از کابل برق، شيلنگ هيدروليک ، سوکت های هوا و گاز ، آچار مخصوص سفت کردن گيره ها , جرقه زن , بست شيلنگ , سوزن تمیزکننده نازلها و ساير اتصالات.

    نحوه اتصال اجزاء دستگاه جوش سر به سر آرماتور به يکديگر:

نحوه اتصال کلي اجزاء دستگاه فورجينگ سر به سر ميلگرد به شرح تصاوير زير مي باشد:

1-پمپ هیدرولیک

2-سیلندر هیدرولیک

3-گیره نگهدارنده

1-   مانومتر اکسیژن

2-   مانومتر استیلن

3-   شیلنگ انتقال گاز

4-   مشعل

تئوری کار دستگاه فورجينگ ميلگرد :

اين دستگاه با ايجاد فشار و حرارت بالا ( در حدود 1200 تا 1300 درجه سانتيگراد) در دو سر ميلگرد,باعث ايجاد يک پيوند بين دو ميلگرد شده بطوری که اتم ها در دو لبه ميلگرد در اثر حرارت و فشار بالا بدون ايجاد تغيير ساختاری اتمی با هم آميخته ميشوند و اتصال يکپارچه ای را فراهم مي آورند. و اتصال یکنواخت و از جنس فلز اصلی میلگرد(Base Metal) حاصل میگردد.

دستورالعمل اجرايي فورجينگ ميلگرد :

ميلگرد را در دهانه گیره دستگاه برش سرد میلگرد  قرار داده . بر روي دستگاه يک پيچ براي تنظيم دهانه گيره برای سايزهای مختلف تعبيه شده است . (مدل ATK.34 D) دستگاه را با يک دست در حالت عمود بر زمين گرفته و کلید ON را فشار می دهیم و با دست ديگر شروع به پايين بردن دسته برش دستگاه برش میلگرد ميکنيم تا  لبه تیغه برش با میلگرد به صورت آرام برخورد نموده  و با ادامه فشار به اهرم برش ،دستگاه شروع به بريدن ميلگرد کند ،در اين مرحله بايد دقت کنيم که سرعت برش  طوري تنظيم شود که به تيغه دستگاه آسيب نرسد و برشی یکنواخت و کاملا عمودی  داشته باشیم.

 (مثلا برای برش ميلگرد قطر20 به حدود 6 ثانيه زمان احتياج می باشد و به همين نسبت زمان نيز براي برش سايز های ديگر)

رديف        سايز ميلگرد        زمان برش         تعداد برش
1               16                                5                          1500

 2            20                                 7                         1300
3             22                                 8                         1200
4            25                                10                            900
5            28                               12                           750
6           32                                15                         500

7         34                                20                            350

8         18                                 6                          1400

توضيح اينکه : افزايش يا کاهش تعداد برش توسط يک تيغه به دقت اپراتور ، جنس و میزان سختی ميلگرد بستگي دارد.

دو سر ميلگردهای بريده شده را درون گيره قرارداده ، به طوري که محل اتصال آنها در مرکز گيره باشدودقيقا روبروی يکديگر قرار گيرند. بعد بوسيله آچار مخصوص (آچار جغجغه ای)پيچ های نگهدارنده ميلگرد را میبندیم. بايد دقت کنيم که نوک پيچ برروی آج ميلگرد بسته نشود و حتما بايد بين دو آج قرار گيرد. در غير اينصورت ممکن است در زمان وارد آمدن فشار ، ميلگرد ها در جای خود لغزيده شده و عملیات جوشکاری متوقف شده و یا جوش از حالت استاندارد خارج شده و مورد پذیرش واقع نگردد.

سپس سیلندر هیدرولیک را در کلگی گیره کار طوری قرار میدهیم که زائده های سیلندر در تو رفتگیهای گیره کاملا ثابت شوند.
مشعل را به دست گرفته سپس بوسيله کليد نصب شده بر روی دسته فرمان ، به پمپ هيدروليک فرمان ميدهيم تا سيلندر هیدرولیک ما  شارژ شده و به انتهای کورس حرکتی خود برسد. کليد را چند ثانيه نگه داشته تا عقربه گیج  پمپ هيدروليک بر روی عدد مورد نظر برسد (اين عدد بسته به سايز ميلگرد متغير است) . در اين مرحله بايد دقت داشته باشيم که قبل از فشار دادن کليد و شارژ سيلندر ، جک هيدروليک کاملا در جاي خود در گيره ها قرار گرفته باشد. سپس شير هاي گاز اکسيژن و استيلن بر روي مشعل را به ميزان لازم باز کرده و به وسيله فندک مخصوص مشعل را روشن ميکنيم. شعله از لحاظ ظاهری بايد طوری باشد که سر شعله ها با هم تماس پيدا کرده و در مرکز سر مشعل يک خط آتش افقی تشکیل گردد. يکی ديگر از راه های تجربی تنظيم شعله گوش کردن به صدای آن مي باشد. که این امر وقتی حاصل می گردد که اوپراتور جوشکار آموزشهای لازم را دیده باشد و تجربه کافی کسب کرده باشد.
دسته مشعل را با يک دست گرفته و انگشت خود را بر روي کليد فرمان پمپ هيدروليک قرار مي دهيم و دست ديگر را به صورت تکيه گاه در محل شير اکسيژن گرفته و انگشت شصت را روی شير آن ميگذاريم سپس شروع به حرارت دادن درز اتصال ميکنيم. بايد دقت کنيم که شعله کاملا عمود بر ميلگرد باشد و ميلگرد در مرکز شعله قرار گيرد.

حرارت دادن را تا زماني ادامه ميدهيم که محل اتصال به حالت خميری و سرخ درآيد در همين زمان کليد فرمان پمپ هيدروليک را به مدت 5 ثانيه نگه داشته تا فشار دوم بر ميلگرد ها وارد شود در همين موقع دبی خروجی اکسیژن را با بازتر نمودن شیر آن افزایش داده تا شکل شعله ها کوتاه و حرارت آن زياد شود بعد شعله را به طرفين محل اتصال ( در طول ميلگرد ) گرفته و با يک مکث کوتاه حرارت دادن را ادامه ميدهيم تا طرفين محل اتصال نيز بصورت سرخ شده و خميري درآيد.در اين حالت بايد به درجه فشار روي پمپ هيدروليک نيز توجه داشته باشيم تا هر زمان که عقربه در حالت برگشت ، به عدد مورد نظر رسيد(بسته به سايز ميلگرد) دوباره کليد روي دسته مشعل را فشار داده تا فشار نهايی بر روي ميلگرد ها وارد شودو محل اتصال ما به حالت بر آمده و مشابه تصویر ذیل گردد.مقدار فشار سوم بايد به قدري باشد که قطر محل جوش به اندازه مناسب 1.4 برابر قطر برسد.قطر محل جوش را بصورت چشمي بايد کنترل کرد تا به اندازه استاندارد باشد.   (ویدئو اجراء جوش سر به سر میلگرد)
توجه: اندازه استاندارد قطر جوش در محل اتصال درز ها بايد 1،4 برابر قطر ميلگرد و طول جوش نيز بايد 1،1 برابر قطر ميلگرد باشد.مثلا قطر جوش براي ميلگرد سايز20 بايد 25 ميليمتر و عرض آن بايد22 ميليمتر باشد.

پس از اتمام جوشکاري شعله را از محل جوش خارج کرده و دوباره مقدار اکسيژن را کم ميکنيم تا شعله به حالت اول درآيد.سپس شير اکسيژن و استيلن را به آرامي ميبنديم تا شعله خاموش شود. کليد کنترل فشار جک را به به مدت 5 ثانيه نگه داشته تا فشار از روي ميلگردها برداشته شود.سپس بوسيله آچار پيچ های گيره را باز نموده  و گیره را از میلگردهای فورج شده جدا می نماییم.

 هرگز بر روی جوش گرم آب و يا مواد خنک کننده ديگر نريزيد اين کار باعت وارد آمدن تنش و شوک حرارتی و تغيير ساختار مولکولی و ایجاد ترک بر روی میلگرد و جوش مي گردد.

کنترل کيفی محل جوش خورده :

کليه عمليات جوشکاری و آماده سازی در اين روش می بايست زير نظر افراد آموزش ديده و داراي گواهينامه آموزشی معتبر انجام گيرد. متخصصين و بازرسين آموزش ديده تنها مجاز به کنترل کيفيت و تشخيص موارد و عيوب رايج در حين کار مي باشند.
اولين راه کنترل کيفيت جوش کنترل عينی آن ميباشد يعنی با نگاه کردن به شکل ظاهری جوش می توان تا حدودی از کيفيت ظاهری آن اطمينان حاصل کرد.

شکل جوشهای معیوب : عدم داشتن شیب ملایم از قطور ترین قسمت یا درز جوش تا قطر اصلی میلگرد که این در حالتی رخ میدهد که فشار پمپ تنظیم نبوده و یا اینکه حرارت داده شده زیاد تر از حد استاندارد باشد .علت دیگری که می توان برای این عیب بر شمرد استاندارد نبودن  پمپ و یونیت هیدرولیک می باشد. نتیجه این عیب در تست کشش میلگرد کاملا مشخص می گردد که شکست در ناحیه (HAZ) یا همان اطراف جوش ،اتفاق می افتد.(ویدئو تست کشش)

يکی ديگر از راههای کنترل کيفيت جوش میلگرد ها ، تست خمش ميباشد که بوسيله دستگاه خمکن هيدروليکی انجام می پذيرد بطوری که ميلگرد از محل جوش تا 90 درجه خم ميشود. در اين صورت هيچ گونه ترک يا شکستگی در نقطه جوش شده نبايد حاصل شود.

تست کشش يکی ديگر از آزمايشها مي باشد که توسط دستگاه کشش صورت مي گيرد. نمونه جوش داده شده در داخل دستگاه کشش قرار گرفته و کشيده مي گردد.محل شکست می بایست خارج از نقطه اتصال و به صورت تصادفی در طول نمونه باشد.

نکته:در صورتیکه محل شکست در تست کشش در چند نمونه آزمایشی و پیوسته ،در منطقه  حرارت دیده شده ،باشد روش کار ویا تجهیزات ایراد دارند و باید در آنها تجدید نظر گردد.

نکات ايمني حين کار :
- محل اتصال شيلنگ های گاز و شير کپسول ها را پيش از شروع کار با آب و کف چک کرده و از نشتی نداشتن آن ها اطمينان حاصل کنيد.
- در زمان کار با دستگاه از دستکش چرمی و يا نخي استفاده کنيد.
- در زمان ترک دستگاه از بسته بودن شير های کپسول اکسيژن و استيلن اطمينان بعمل آوريد.
- شيلنگ های گاز و همچنين شيلنگ های روغن و کابل های اتصال به نحوي در محل جوش مسقر شوند که برخورد با آنها به حداقل برسد.
- هرگز با دست چرب به مشعل , شیلنگ هوا , مانومترها , کپسول هوا دست نزنيد.
- هنگام تعويض تيغه اره حتما برق دستگاه را به طور کامل قطع کنيد.

نگهداری و تعميرات دستگاه فورجينگ ميلگرد :

- در زمان اتمام کار با دستگاه شيلنگها ي گاز و شيلنگ هيدروليک و کابل هاي رابط را بطور مرتب جمع کرده و درپوش سرشيلنگ روغن و همچنين درپوش روغن هيدروليک را حتما ببنديد. هرگز از روغن هيدروليک متفرقه و غير استاندارد استفاده ننمائيد.
- گيره ميلگرد را در دوره هاي زماني مشخص باز کرده ، تميزکاري و با گريس نسوز گريس کاري کنيد.
- هميشه پيش از شروع کار مقدار روغن پمپ هيدروليک را چک کرده تا درصورت کمبود به آن روغن اضافه شود.

اقرارنامه فروش ملک

اقرار به این دلیل بسیار مهم و مورد توجه قرار می گیرد که سلطان تمام ادله محسوب می شود و بالاترین جایگاه را در برابر ادله دیگر مثل سند، شهادت شهود، امارات و تحقیق و معاینه محل دارد.

اقرار معتبر چه نوع اقراری است؟

اقرار ممکن است در حالات مختلف بیان شود. ممکن است در داخل دادگاه انجام شود یا اینکه خارج از دادگاه انجام شود. اقرار داخل دادگاه و در محضر قاضی بیشترین اعتبار را دارد که قاضی مکلف است  آن را در صورت مجلس دادرسی ثبت و درج کند.

البته قانون به فرد ذی نفع هم اختیار داده است تا که به قاضی بگوید این اقرار فرد را در صورت مجلس یادداشت کند اما خود قانون این امر را تکلیف برای قاضی در نظر گرفته است لذا لازم است که قاضی اقرار را ثبت کند حتی اگر طرف به این امر متذکر نشود.

در نوعی دیگر اقرار ممکن است که به صورت کتبی باشد یا به صورت شفاهی در صورت شفاهی بودن ممکن است که صریح باشد یا ضمنی.

آنچه بیشتر در آن اختلاف است اقرار کتبی است. در اینجا می خواهیم از اقرار نامه که همان اقرار کتبی است در مورد ملک صحبت کنیم. ابتدائا کمی از شرایط و احکام اقرار را بررسی خواهیم کرد.

شرایط اقرار

در قانون چه قوانین کیفری و چه حقوقی برای اقرار شرایط مختلفی ذکر شده که اختصارا به آن اشاره می کنیم.

 اقرار کننده که در اصطلاح به وی”مقر” می گویند باید:

• عاقل باشد.
• به سن بلوغ رسیده باشد.
• دارای اختیار تمام در زمان اقرار باشد.
• و عقلانی و شرعی باشد برای مثال اگر فردی ۲۰ ساله اقرار کند که فرزند فردی ۲۵ ساله است از وی پذیرفته نمی شود.

اقرار نامه فروش ملک چیست؟

در اقرار نامه فروش ملک، متنی (که در پایین تر به آن اشاره می کنیم) با این مضمون که شخص فروشنده این ملک را فروخته است با فلان مبلغ به شخص خریدار و ملک را انتقال داده است و دیگر مالک این ملک نیست را امضا می کند برای خریدار که اگر پس فردا برای مثال فرد حاضر به تسلیم مال یا ملک نشد یا اینکه زیر قول و قرار هایش بزند خریدار بتواند از این سند اقرارنامه استفاده کند.

لازم است که این اقرار نامه را در دفتر خانه رسمی امضا بزنید چون اگر بین خود افراد به صورت سند عادی باشد دیگر آن اعتبار را نخواهد داشت که قابل استناد باشد.

اقرار نامه فروش ملک به چه دردی می خورد؟

گاهی ممکن است فردی در خرید ملکی حال چه خانه باشد یا مغازه یا ویلا و… در زمانی نزدیک به عقد نتواند سند رسمی انتقال امضا کنند یعنی سند رسمی را به نام خریدار بزند در این حالت در عرف ممکن است خرید ملک یا فروش ملک به صورت وکالتی باشد.

که در اینجا مالک ‌مال به خریدار وکالت تام می دهد و وکالت بلاعزل می دهد که هر تصرفی را که می خواهد انجام بدهد.

که البته این وکالت نامه به صورت صددرصدی نمی تواند حقوق خریدار را تضمین کند.

در این حالت خریدار برای اینکه از مشکلات و گرفتاری های آینده که ممکن است فروشنده زیر قول و قرار خود بزند رها شود از وی به صورت رسمی اقرار نامه ای می گیرد که این فرد فروشنده در فلان تاریخ مال یا ملک را به طرف مقابل یعنی خریدار فروخته است با فلان مبلغ و فلان شرایط.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی

این نوع اقرار کتبی به علت رسمی  بودن آن در دادگاه ها و محاکم اعتبار دارد.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی به صورت برگه های چاپی و فرمت های خاصی است که از قبل آماده شده است و این بار فرد اقرار کننده به جای اقرار شفاهی در اینجا اقرار را به ضرر خود به صورت کتبی انجام می دهد تا در دادگاه به راحتی به قدرت ستد که به صورت رسمی در آمده نتوان خدشه ای وارد آورد.

خریداری که هم وکالت بلاعزل دارد و هم اقرار نامه گرفته است خود می تواند به دنبال امور اداری و ثبتی ملک برود و کارهای آن را انجام دهد.

نکاتی از اقرارنامه و فروش ملک

 پیشنهاد می شود اگر ملکی را خرید می کنید برای اطمینان هرچه بیشتر هم که شده اگر در حال حاضر سند رسمی زدن ملک ممکن نیست مبایعه نامه را تنظیم کنید که البته داشتن اقرار نامه هم همان کارکرد را دارد. ولی برای اطمینان هم شده مبایعه نامه تنظیم کنید.

فردی که وکالت بلاعزل گرفته است نباید فریب بلاعزل بودن وکالت خود را بخورد زیرا وی مالک محسوب نمی شود.

و باید نسبت به انتقال رسمی ملک سریعا امور را آماده کند و همچنان که گفته شد مبایعه نامه هم تنظیم کند، تنظیم اقرار نامه فروش ملک هم در این زمینه بسیار کار ساز است.

نکته ی دیگر که بحث بالا را محکم تر می کند این است که وکالت حتی اگر بلاعزل باشد عقدی جایز است و با فوت مالک منفسخ می شود و از بین می رود پس به صلاح است که فرد سریعا اسناد محکم تری مثل انتقال رسمی یا داشتن مبایعه نامه یا اقرارنامه رسمی داشته باشد تا این که وراث نتوانند بهانه گیری کنند.

هدیه گرفتن ملک یا خانه

اگر انتقال ملک به شما به صورت هبه و هدیه و رایگان بوده است برای مثال پدر خانواده ای به پسرش که ازدواج کرده خانه ای را هدیه می دهد.

باید دقت کنید که در اینجا هم حتی اگر اقرار نامه در میان باشد به صورت سند رسمی لازم است که این پسر خانه را در اختیار بگیرد یعنی آن را تحویل بگیرد حتی اگر برای مدتی اندک شده زیرا در هبه تا زمانی که فرد گیرنده تحویل نگرفته است اعتباری ندارد در اینجا گرفتن سند رسمی و گرفتن اقرار نامه رسمی بسیار کارساز است برای پیشگیری از دعاوی و اختلافات  آینده.

نمونه اقرار نامه فروش ملک

بسمه تعالی

نمونه متن اقرار نامه فروش ملک

به تاریخ متن سند حاضر گردید در این دفتر آقا/خانم………………….. با مشخصات ……………………………………………… و بعد الحضور در کمال صحت و سلامت روح و روان و با رضایت و اختیار کامل و بدون اجبار و اکراه اقرار و اعتراف صریح و صحیح و بی قید و شرط نمود که بر اساس سند وکالت بلاعزل شماره ……………تاریخ …………… تنظیمی این دفترخانه که بر مبنای فروش قطعی ( عقد بیع ) آپارتمان پلاک ثبتی ( مورد اشاره در وکالت بلاعزل ) واقع در بخش ……….. شهرستان…………………….. است کل ثمن معامله را که از بابت سه دانگ از ششدانگ به صورت نقدی و کامل و یکجا دریافت نموده ام و هرگونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط نمود.

نتیجه گیری

اقرار نامه فروش ملک اعتراف و اقرار فروشنده ملک است به نفع خریدار که این ملک خودش را به خریدار فروخته است و تمام پول آن راهم گرفته است. اقرار نامه باید به صورت سند رسمی تنظیم شود تا اعتبار داشته باشد.

معمولا گرفتن اقرار نامه برای زمانی است که هنوز انتقال رسمی ملک ممکن نیست به علت امور اداری و… در این حالت فرد که ممکن است با وکالت نامه بلاعزل آن ملک را به صورت وکالتی خریده باشد برای اطمینان از آینده این اقرار نامه را از فروشنده خواهد گرفت و فروشنده هم امضا خواهد کرد

آشنایی با انواع وکالتنامه و اقرارنامه با مراجعه به در بخش آگهی رایگان سایت شهر24

طرح توجیهی چیست؟

برای اخذ تسهیلات بانکی یا اخذ مجوز از سازمان های دولتی مانند سازمان صنعت معدن تجارت طرح توجیهی نیاز می باشد. طرح توجیهی نیاز اولیه یک کسب و کار می باشد و  معادل واژه  انگلیسی Feasibility Study می باشد. و عبارتست از گزارشی که توجیه پذیری یک طرح را از جنبه های مختلف بازار، فنی، مالی و اقتصادی مورد بررسی و مطالعه قرار می دهد.

طرح توجیهی، نمای کلی پروژه یا فعالیت اقتصادی و کسب و کاری است که قصد راه اندازی آن را دارید. پیش از شروع هر فعالیتی، در نظر گرفتن عوامل و شرایط موجود و بررسی آنها در موفقیت و پپش برد کسب و کار نقش اساسی ایفا می کند؛ زیرا هر فعالیتی که بدون تدبیر و برنامه ریزی آغاز شود ، محکوم به شکست خواهد بود.

بخش های مختلف یک طرح توجیهی

1. مطالعه بازار  (Market Study)
2. توجیه پذیری فنی(Technical Fusibility)
3. تجزیه و تحلیل مالی(Financial Analysis)

مطالعه بازار: هر طرحی با توجه به ماهیت آن دارای محصولات یا خدمات گوناگونی می باشد که هدف از اجرای آن طرح، ارائه محصول به بازار مصرف است. بر این اساس پس از شناسایی بازارهای مصرف محصول و تعیین بازار هدف مورد نظر، می بایست به بررسی همه جانبه این بازار پرداخته شود. مهم ترین مواردی که در مطالعات بازار طرح ارائه می گردد شامل تعیین آمار مربوط به میزان تولید، واردات، صادرات و مصرف محصول مورد نظر در طی سالهای مختلف در کشور و همچنین پیش بینی این موارد در طی سالهای آتی می باشد. پیش بینی تقاضا به عنوانن یکی از مهمترین ارکان مطالعه بازار می باشد. بطوریکه با استناد به پیش بینی های انجام شده تحلیل وضعیت آینده صنعت مورد بررسی قرار می گیرد.

توجیه پذیری  فنی: از لحاظ امکان اجرای طرح ، در بخش توجیه پذیری فنی گزارش توجیهی مورد بررسی قرار می گیرد. این اطلاعات شامل مشخصات زمین محل اجرای طرح، دانش فنی پروژه، ظرفیت، ریز اجرای عملیات ساختمانی، محوطه سازی و راه سازی، ماشین آلات و تجهیزات مورد نیاز تولیدی، تأسیسات و سایر مواردی است که تحت عنوان هزینه های ثابت سرمایه گذاری مدنظر قرار گرفته است.

تجزیه تحلیل مالی: در این بخش اطلاعات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری که شامل هزینه های ثابت سرمایه گذاری، هزینه های قبل از بهره برداری و سرمایه در گردش می باشد بایستی همراه با مستندات قابل ارائه در بانک و سایر نهادهای مربوط ارائه و بررسی گردد. همچنین محاسبات مربوط به هزینه های سالیانه تولید که شامل هزینه های (Proformaa)تأمین مواد اولیه، سوخت، پرسنلی، استهلاک، هزینه های تأمین مالی، هزینه های اداری و خدماتی و غیره می باشد در این بخش ارائه خواهد گردد.

انواع طرح های توجیهی

1. طرح ایجاد

به طرحی گفته می شود که برای یک واحد تولیدی که هنوز راه اندازی نشده، نگاشته می شود. در تنظیم این نوع طرح از اصطلاحات  “موجود”  و “مورد نیاز”  استفاده می شود.

۲٫ طرح توسعه

به طرحی گفته می شود که برای یک واحد تولیدی دارای پروانه بهره برداری، نگاشته می شود. این طرح برای توسعه یک واحد تولیدی، اعم از افزایش ظرفیت یا افزودن خط تولید جدید، می تواند کاربرد داشته باشد. در تنظیم این نوع طرح از اصطلاحات  “موجود”  و “پس از توسعه”  استفاده می شود.

نکته: طرح های توسعه معمولاً در پرداخت وام در اولویت قرار دارند،دلیل آن توانایی برای بازپرداخت وام می باشد.

مراحل تدوین طرح توجیهی در یک نگاه

مراحل تنظیم طرح توجیهی به ۲۲ بخش مجزا به شرح زیر خواهد بود :

مقدمه (چه مواردی در مقدمه می آید)

1. خلاصه بررسی های اولیه (موقعیت یابی طرح)
2. مشخصات مجری طرح
3. مشخصات طرح
4. مشخصات مجوزهای قانونی اخذ شده
5. خلاصه برآورد مالی طرح
6. برآورد سرمایه ی ثابت
7. برآورد هزینهی نگهداری و تعمیرات طرح
8. برآورد هزینه استهلاک طرح
9. برآورد سرمایه ی در گردش طرح
10. برآورد هزینه های پیش بینی نشده ی تولید
11. مشخصات محصول، فرآیند و روش تولید محصول
12. برآورد هزینههای سرمایه گذاری کل طرح
13. نحوه ی سرمایه گذاری
14. هزینه ی تسهیلات مالی
15. پیش بینی مالی طرح پس از شروع بهره برداری
16. قیمت تمام شده ی محصول
17. برآورد سود و زیان سالیانه ی طرح
18. محاسبه ی نقطه ی سر به سر (در ۱۰۰ درصد راندمان)
19. محاسبه ی سایر نسبت های مالی
20. برنامه ی زمانبندی اجرای طرح
21. تجزیه و تحلیل طرح

اینکه سقف و کف میزان کمیسیون برای هر معامله چقدر هستش یکی از دغدغه های مشاوران املاک است . به طور کلی برای معاملاتی که متداول هستند اتحادیه نرخی تعیین کرده اما برای معاملاتی خارج از دسته بندی های اتحادیه نرخی تعیین نشده است و همه چیز به توافق و رضایت طرفین وابسته است.

کمیسیون مشارکت در ساخت نیز یکی از همین مواردی است که به توافق و رضایت طرفین بستگی دارد . به طور کلی یک قاعده وجود دارد هر چقدر که بتوانید به طرفین معامله سود برسانید می توانید درصدی از آن سود را طلب کنید .وقتی شما برای یک مشتری خانه ای می خرید نسبت به اینکه برای سازنده ای ملکی را برای مشارکت در ساخت بگیرید خیلی تفاوت دارد.

محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل این که این نوع از قرارداد از جمله عقود نامعین است به این معنی است هیچ چهارچوبی برای آن در متن قانون و همچنین در اتحادیه های مشاور املاک وجود ندارد و همین موضوع باعث گمراهی اکثر مالکین و سازندگان ساختمانی است و البته در بسیاری از موارد خود شخص مشاور املاک که با این رنج سروکار دارند.پس نتیجه میگیریم هیچ گونه قانونی در این زمینه وجود ندارد. و همه چیز بستگی به توافق با دفتر املاک یا شخص مشاور املاک دارد ولی نکته ای که در اینجا اهیمت این موضوع را بالا میبرد میزان جلب رضایت و به قولی شیرین بودن شرایط برای سازنده ساختمان است که هر چقدر شرایط بهتری برای سازنده تامین شود خب قطعا سازنده هم بیشتر برای پرداخت کمیسیون بهتر به املاک مایل است.

در بیشتر مواقع نیز کمیسیون بر عهده شخص سازنده است چرا که به نوعی مشاور املاک کارمند سازنده است که برای او فایل مشارکتی پیدا کند و معمولا نیز از مالک یا مالکین کمیسیون دریافت نمیشود چرا که فایل مشارکت در ساخت بسیار ارزنده است و برای جلب رضایت بیشتر مالک کمیسیونی از او دریافت نمی کنند.

هر پروژه ساخت و ساز مشارکتی ، شرایط حقوقی و فنی متفاوتی وجود دارد. پس با توجه به شرایط و ضوابط پروژه خود، قرارداد را عقد کنید. همواره به مشاورین املاک و البته مدیران قرارداد توصیه میکینم بدون داشتن اطلاعات کافی و لازم چه از نظر تجربی و البته حقوقی به تنظیم و انجام قرارداد مشارکت در ساخت اقدامی ننمایند که مشکلات ریز و درشت را برای خود و مالک و سازنده ایجاد نشود.

بهترین پیشنهادات مشارکت در ساخت در سایت دیوار

کمیسیون و یا حقِ دلالی در معاملات ملکی از جنبه قانونی تابع تعرفه تعیین شده از طرف اتحادیه‌های املاک می‌باشد امّا برای قرارداد‌های مشارکت در ساخت تعرفه خاصی تعیین نگردیده.عرف نیز تعریف خاصی برای آن ندارد و الگوی یکسانی برای آن نمی‌توان یافت و نرخ‌ها و ارقام متفاوتی شنیده می‌شود. در مجموع می‌توان اینطور استنباط کرد که کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است.

در چند سال اخیر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و یا تجمیع آپارتمان‌ها بسیار شنیدیم. مالکانی که خانه‌های قدیمی و کلنگی دارند، به علت نداشتن سرمایه جهت نوسازی و نداشتن فن و تخصص لازم برای ساخت‌و‌ساز، تصمیم می‌گیرند جهت ساخت یک آپارتمان جدید با سازندگان شریک گردند.

این مشارکت با وجود دارا بودن سود زیاد برای طرفین از جمله: ساخت یه بنای نو با رعایت اصول مهندسی به جای سازه قدیمی و ساخت آپارتمان با تعداد بیشتر، بدون رعایت دقیق نکات حقوقی می‌تواند به ضرر یک طرف تمام گردد. خصوصا برای مالکانی که تمام دارایی یعنی زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهند.

بنابراین قبل از امضای این قرارداد، حتما با نکات مهم حقوقی آن آشنا شوید و بدون تحقیق شروع به ساخت‌و‌ساز ننماید. 

 برای ثبت آگاهی تبلیغاتی به سایت شهر24 مراجعه کنید

قرارداد مشارکت در ساخت چه سودی دارد؟

• نوسازی بافت فرسوده: خانه‌هایی که عمر بالای 25 سال دارند جزو بافت فرسوده محسوب می‌شوند و در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین و ساختمان مقاوم نیستند. بنابراین بهتر است بازسازی شوند.
• زیباسازی و استفاده از امکانات مدرن: مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه خانه کلنگی فرسوده را با یک آپارتمان جدید زیبا جایگزین می‌کند، باعث می‌شود از شر مشکلات خانه‌های قدیمی مثل بوی فاضلاب، خرابی لوله‌ها، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و … خلاص شوید.

در ضمن بسیاری از خانه‌های قدیمی هزینه تعمیر و نگهداری زیادی دارند که حتی با تعمیرات چندباره باز هم مشکل دارند و هر ساله برای صاحب‌خانه هزینه‌تراشی می نمایند.

• افزایش سرمایه: اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.
• فروش سریع‌تر: حتما می‌دانید که خانه نوساز سریع‌تر و راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی فروش می‌رود و به قول معروف مشتری دست به نقد دارد. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی آن به فروش بهتر آن کمک می‌کند.

نکته‌ای که باید در نظر بگرید این است که در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه برای مالک، مشارکت در ساخت اقتصادی نیست و فروش ملک به صرفه‌تر است. حتما قبل از گرفتن تصمیم به مشارکت در ساخت، با کمک یک مشاور برآوردهای لازم را انجام دهید و از سهم خود آگاه باشید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک شوند.

چگونگی انتقال سند

بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌های مختلفی دارد، به این صورت که مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده گردد.
حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر میباشد.

قوانین پیش‌فروش آپارتمان

از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.

مشکلات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت  چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.
مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

• بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
• رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
• ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
• زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
• استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.
به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

 میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و  پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M
کل ارزش ملک    = M
قدرالسهم سازنده  = G 
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A 
مقداربلاعوض     = R

مثال: 
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد  تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان  برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰% و ۶۰% است.

۲٫۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۴۰% – ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض  به مالک پرداخت گردد.
به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از  ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

• اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
• اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

• بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
• با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.
• سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید

18 نکته مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!