اتصالات مکانیکی به نسبت اورلپ بسیار قابل اعتمادتر هستند چون برای انتقال بار به بتن بستگی ندارند.
وصله‌های مکانیکی یکپارچگی بیشتری را در سازه ایجاد می‌کند. این اتصالات در برابر حوادث ناشی از خطای انسانی، بارهای لرزه‌ای و سایر حوادث طبیعی مقاومت به مراتب بیشتری نسبت به اورلپ دارند.
طبق آیین نامه‌های طراحی بتن وصله مکانیکی باید مقاومت بیشتری نسبت به طول اورلپ معمول فراهم کند. این مقدار به طور معمول حدود 125% تا 150% مقاومت اورلپ می‌باشد.

اتصال اورلپ میزان ازدحام میلگرد را در محل اتصال به مقدار 2 برابر حالت معمول افزایش می‌دهد. که این امر عمده‌ترین دلیل گیر کردن دانه‌های سنگی و ایجاد حفره در بتن می‌باشد. وصله‌های مکانیکی از این ازدحام جلوگیری می‌کند و با کم کردن ابعاد ستون باعث صرفه‌جویی اقتصادی قابل توجهی در پروژه می‌شود.
آیین نامه بتن ایران نسبت 6% فولاد به بتن را برای طراحی ستون‌های بتنی مشخص کرده‌است. با توجه به ازدحام آرماتور در ناحیه اورلپ طراحی با نسبت بالانس با اتصال پوششی تقریبا غیر ممکن است. حال آنکه وصله مکانیکی این امکان را برای طراح فراهم می‌کند که با حذف میلگردهای اضافی در ناحیه وصله به مقطع ایده‌آل بتنی با نسبت فولاد به بتن بالانس دست پیدا کند.

کارکردن با آرماتورهای سایز پایین باعث افزایش ابعاد ستون می‌شود تا بتواند تعداد بیشتری آرماتور را در خود جای دهد. استفاده از وصله مکانیکی امکان استفاده از سایزهای بزرگتر آرماتور را در ستون با ابعاد کوچکتر فراهم می‌کند و در عین حال میزان ازدحام را در ستون به مقدار حداقل برساند. این امر یاعث طراحی مقرون به صرفه و حداکثر استفاده از فضا در پلان می‌شود.

نصب کوپلر سریع و آسان است و به کارگر ماهر برای این کار نیاز ندارد.

اتصال مکانیکی با کاهش هزینه دستمزد کارگرها و افزایش سرعت پیشرفت امور باعث کاهش چشم‌گیر هزینه‌ها می‌شود.

کوپلر انتهایی از ایجاد ازدحام در محل اتصال تیر و ستون جلوگیری می‌کند و قرار دادن میلگردها را در شبکه تسهیل می‌کند.

جوش فورجينگ سر به سرمیلگرد

 روش جوش فورجينگ سر به سر ميلگرد  که زیر مجموعه جوشهای خمیری در مبحث نهم آیین نامه ملی  ساختمان ایران می باشد باعث حذف اورلپ در ميلگردها ميگردد. از مزايای اصلی اين روش ميتوان، صرفه جويی قابل ملاحظه در ميلگرد مصرفي ( تا 30 درصد) و حذف ضايعات ميلگرد و همچنين ايمن سازی  و مقاوم سازی ساختمان ها در مقابل زلزله بدليل استحکام بالا در نقاط اتصال ميلگرد ها را نام برد.در اين روش دوسر ميلگرد به کمک شعله  و حرارت حاصل از سوختن گاز اکسيژن و استيلن کاملا سرخ شده و به حالت خميری در آمده(بدون تغیر در کریستالوگرافی ) و با فشار هیدرولیکی درهم آميخته و فورج ميشوند.نکته قابل توجه در اين روش ، افزايش مقاومت 25 درصدي در نقطه اتصال نسبت به ساير نقاط در طول ميلگرد ميباشد به طوری که  در تست مخرب کشش هيچگاه ميلگرد از نقطه اتصال گسيخته نمی شود.

 همواره به دليل وجود بارهاي کششی، خمشی و گاها پيچشی در سازه ها نحوه درست اتصال ميلگردها در درون بتن از اهميت بسيار بالايي برخوردار مي باشد.

انواع اتصال های رايج در ميلگرد ها به روش های زير تقسيم بندی مي شود :
1- اتصال روی هم -اورلپ (Overlap)
2- اتصالات مکانيکی-کوپلر (Coupler)
3- فورجينگ با جوشکاری فشار گاز( Gas Pressure welding of rebar)

اتصال روی هم یا اورلپ  تاکنون به عنوان روشی مهم و کاربردی برای ميلگرد های قطر پايين مورد استفاد قرار مي گرفت ولی به دليل دارا بودن معايبی همچون عدم استحکام محل اتصال، پيچيده بودن آرايش ميلگرد ها ، ايجاد مقطع ثانويه بزرگتر از حالت پايه و همچنين افزايش هزينه ، استفاده از آن براي ميلگرد های با قطر بالا دراغلب استانداردها  و آیین نامه ها ممنوع شده است.
با توجه به معايب زياد در روش اتصال روی هم به کاربردن روش اتصال مکانيکی یا کوپلر جايگزين مناسبی برای حذف روش اتصال روی هم گرديد ولی بالا بودن هزينه،  غير قابل اجرا بودن اين روش در بعضي از مقاطع ،سنگینی و پرتابل نبودن تجهیزات  و زمانبر بودن  اجرای این تکنولوژی ، منجر به توسعه نیافتن آن، در صنعت ساختمان گردیده است.

 روش جوش فشار گاز یا جوش سر به سر میلگرد ( Gas Pressure Welding Of Rebar)با گاز اکسی استيلن علاوه بر نداشتن معايب روشهای فوق , بسيار مستحکم تر و اقتصادی تر از روش اتصال روی هم و اتصالات مکانیکی می باشد.

  جوشکاری با گاز اکسی استيلن :

يکي از روش های مرسوم جوشکاری، جوش با گاز اکسی استيلن است. اين نوع جوش ازترکیب شيميايی برای تامين انرژی استفاده مي شود. در اين روش با استفاده از يک گاز سوختنی در کنار گاز اکسيژن، فرآيند سوختن شکل می گيرد و شعله حاصل از سوختن به عنوان منبع گرما برای جوشکاری مورد استفاده قرار می گيرد.

 يکي از گازهايی که به صورت فراوان براي انجام عمل جوشکاری گاز مورد استفاده قرار مي گيرد گاز استيلن است.

روش جوشکاری با گاز اکسی استيلن : دو مخزن گاز استيلن و اکسيژن توسط شيرها و فشار سنج های تعبيه شده بر روي مخزن ها ،فشار لازم هر گاز را تامين مي کنند و از طريق شيلنگ هاي مجزا گاز را به يک مشعل مي رسانند. گازها درون مشعل با هم مخلوط شده و به صورت مخلوط از آن خارج مي گردند. گاز خارج شده قابليت اشتعال دارد. گاز خارج توسط يک فندک مشتعل شده و با تنظيم نسبت گازهاي استيلن و اکسيژن بر روی بدنه مشعل می توان ويژگی های شعله را که وابسته به کاربرد مي تواند بسيار مهم باشد تنظيم نمود.

با ايجاد شعله مناسب مي توان محل اتصال را گرم و به تدريج ذوب نمود. در اين روش جوشکاری از مفتول های همجنس با قطعات ،برای کمک به شکل گيری جوش و پرکردن فضای خالی ميان قطعات استفاده مي شود. شعله,مفتول و محل اتصال قطعات را ذوب نموده و با امتزاج مذاب ها اتصال را ممکن مي نمايد. بديهی است که پس از سرد شدن مذاب ها، يک اتصا

ل محکم شکل خواهد گرفت .

جوش فورجينگ  سر یه سر میلگرد و آرماتور با گاز اکسی استيلن:

اين روش يکی از روشهای جوشکاری با گاز اکسی استيلن می باشد که در آن دو سر ميلگرد ، جهت اتصال در شرايط دمايی پايين تر از دمای ذوب فلز (دمای خمیری شدن فلز-جوش خمیری)قرار گرفته و توسط فشار وارده در هم ادغام می گردند. در اين روش حرارت حاصله جهت رسيدن به اين دما ناشی از سوختن گاز اکسی استيلن در مشعل هايی شامل چند خروجی شعله(نازل) جهت يکنواخت کردن حرارت در کليه سطوح مقطع گرد ميلگرد حاصل می شود.
تصاوير انواع سر مشعل(حلقه آتش) قابل استفاده در فورجينگ با گاز اکسی استيلن :

 روش فورجينگ با گاز اکسی استيلن جزء روش هاي جوشکاری ذوبی کامل به شمار نمي آيد، بلکه نوعی روش جوشکاری فاز جامد است که عمل اتصال را بدون ذوب کردن کامل فلز پايه به انجام مي رساند . پيکربندی مجدد اتم ها با حرارت دهی سطحی در دمايی بالاتر از دمای تبلور مجدد رخ داده و اتصال به کمک تغيير فرم پلاستيک به وجود آمده از بهم فشردگی ايجاد مي شود .روش جوش  فورجينگ  سر به سر میلگرد با گاز اکسی استيلن نسبت به روش های اتصال روی هم (اورلپ میلگرد ها) و انواع اتصال مکانيکی -کوپلر  (جوشی ،رزوه ای و...) از صرفه اقتصادی بيشتری برخوردار بوده و همچنين استحکام ناحيه اتصال، بيشتر از خود ماده اوليه مي باشد. از مزايای ديگر مي توان به سرعت اجرايی بيشتر و راحتتر اشاره کرد  که اين عامل مهم در پروژه های سد سازی , سازه های بتنی , مترو , پل سازی و... بسيار حائز اهميت مي باشد.

اجزاء دستگاه فورجينگ سربه سر  ميلگردها:

اره یا دستگاه برش سرد میلگرد:

در جوشکاری با دستگاه جوش فورجینگ سربه سر میلگرد  دو سر ميلگردهایی که قرار است در هم فورج شوند بايد کاملا صاف و صيقلی, بدون خوردگی، له شدگی،زنگ زدگی و خلل وفرج باشند تا دو لبه ميلگردها در هنگام فورج شدن کاملا بهم چسبيده شوند.در روش جوش سربه سر میلگرد ها فقط و فقط باید ازدستگاه  برش سرد میلگرد که جهت جوش سر به سر میلگرد ها طراحی و ساخته شده  استفاده گردد و سایر تجهیزات برش مانند سنگ فرز،اره لنگ ،اره آتشی و... قابل استفاده نبوده و برش آنها مردود می باشد .ودر صورت استفاده خسارات جبران ناپذیری بر جای خواهند گذاشت.

 کلمپ جوشکاری میلگرد یا گيره نگهدارنده ميلگرد:

این تجهیز از دو فک(ثابت و متحرک)،کلگی .پیچهای نگهدارنده،پیچهای تنظیم و فنر تشکیل شده که وظیفه آن در راستای هم قرار دادن دو سر میلگرد فورج شونده می باشد.

يونيت هيدروليک یا دستگاه اعمال فشار :

 اين يونيت هیدرولیک  برقی (با شيرفرمان سلونوييد)که از يک محفظه روغن- پمپ هيدروليک دو طبقه- شير کنترل جريان وشير کنترل فشار تشکيل شده است و وظيفه آن ايجاد نيرو به وسيله فشار روغن ، توسط سیلندر  هيدروليک مي باشد. اين پمپ دارای يک درجه است که مقدار فشار توليدي را برحسب مگاپاسکال ، psi  یا Bar نشان ميدهد. فشار توليدی توسط اين پمپ بسته به قطر ميلگرد ها بايد تنظيم گردد.شیر تنظیم فشار باید الزاما به صورت مکانیکی و دستی بوده و پرشر سوئیچها و سایر شیرها که فرمان برقی دارند  به علت حساسیت بالا و ایجاد نوسان در فشار مردود می باشند.در کنار اين پمپ يک گيج روغن وجود دارد که ميزان روغن موجود در دستگاه را نشان ميدهد .در اين پمپ يک ورودی در بالا که برای ريختن روغن هيدروليک داخل مخزن  و یک خروجی در پایین جهت تخلیه و خروج (جهت تعویض روغن مستهلک) تعبيه شده است.

بر اساس استاندارد های موجود از جمله JIS  ژاپن استفاده از پمپهای دستی و غیر اتوماتیک غیر مجاز و ممنوع می باشد.

   سيلندر هيدروليک:
اين سيلندر از يک پوسته – پيستون وفنر تشکيل شده و داراي سه زائده می باشد که درون کلگی  فک متحرک گيره کار قرارمی گيرد.اين سيلندر از طريق يک شيلنگ فشار قوی حاوی روغن به يونيت هيدروليک و دستگاه ایجاد فشار متصل می شود.

 مشعل جوش سر به سر میلگرد و متعلقات آن :

وظيفه اين بخش از دستگاه اختلاط دو گاز اکسيژن و استيلن و تنظيم مقدار گازها به کمک شيرهای تنظيم روی آن می باشد. برروی مشعل  جوش دستگاه، دو شير وجود دارد. شير آبی رنگ  برای تنظيم دبی خروجی اکسيژن ، شير قرمز رنگ  برای تنظيم دبی خروجی گاز استيلن مي باشد. مشعل توسط دو شيلنگ به کپسول های اکسيژن و استيلن متصل مي شود.

1-فلاش بکها یا شیر های یکطرفه: الزاما در ابتدای مشعل نصب می شوند و وظیفه آنها ممانعت از ورود شعله به داخل شیلنگها و مخازن گاز می باشد.در صورت عدم استفاده و استفاده از مشعلهایی که قابلیت اتصال این تجهیز به آنها وجود ندارد عواقب خطرناکی متوجه دستگاه جوش سربه سر میلگرد و اوپراتور آن خواهد بود.

2-شیر اصلی مشعل: این تجهیز جهت راحتی کار و همزمانی  درباز و بسته کردن گازهای استیلن و اکسیژن می باشد.

3-لوله اختلاط: این تجهیز جهت مخلوط کردن و ایجاد جریان بدون اغتشاش گازهای مصرفی به کار می رود.

4- دسته مشعل و کلید فرمان: این تجهیز جهت تسلط اوپراتور جوش به عملیات جوشکاری و صدور فرمان به پمپ هیدرولیک جهت اعمال فشار در مراحل مختلف عملیات فورجینگ طراحی و ساخته شده است.

5-حلقه آتش یا نازل جوش: این تجهیز به گونه ای طراحی شده که شعله های خروجی از آن کاملا دور میلگرد های فورج شونده را احاطه کرده و دمای یکنواختی را در آنها ایجاد می نماید. بسته به قطر میلگرد ها سایزهای مختلفی از این تجهیز(5 نازل،8 نازل و 10 نازل ) طراحی و ساخته شده است.

کپسول های گاز اکسيژن و استيلن و مانومترها:
در جوشکاری با دستگاه فورجینگ میلگرد حرارت مورد نياز از طريق سوختن مخلوط گازهای اکسيژن و استيلن به دست مي آيد. برروی هر کپسول يک مانومتر نصب ميشود و هر مانومتر داراي دو درجه است .درجه اول که به سمت خود کپسول است فشار گاز داخل کپسول را نشان ميدهد و درجه دوم که به سمت بيرون است فشار خروجی گاز را نشان مي دهد. "توجه " در هنگام انجام عمليات جوشکاری سر به سر میلگرد  عقربه فشار خروجی کپسول اکسيژن بايد بين 5 تا 7 bar و عقربه فشار خروجی کپسول استيلن بايد 0.5 bar باشد.

تيغه اره برش سرد:
تيغه اره از جنس سخت و ترد ساخته شده که به ضربه ناگهانی حساس مي باشد. هنگام کار با اره می بايست از وارد کردن ضربه ناگهانی به تيغه خوداري نمائيد.
توجه : هنگام تعويض تيغه اره ،برق دستگاه را حتما  قطع کنيد.

   ساير متعلقات:
عبارت است از کابل برق، شيلنگ هيدروليک ، سوکت های هوا و گاز ، آچار مخصوص سفت کردن گيره ها , جرقه زن , بست شيلنگ , سوزن تمیزکننده نازلها و ساير اتصالات.

    نحوه اتصال اجزاء دستگاه جوش سر به سر آرماتور به يکديگر:

نحوه اتصال کلي اجزاء دستگاه فورجينگ سر به سر ميلگرد به شرح تصاوير زير مي باشد:

1-پمپ هیدرولیک

2-سیلندر هیدرولیک

3-گیره نگهدارنده

1-   مانومتر اکسیژن

2-   مانومتر استیلن

3-   شیلنگ انتقال گاز

4-   مشعل

تئوری کار دستگاه فورجينگ ميلگرد :

اين دستگاه با ايجاد فشار و حرارت بالا ( در حدود 1200 تا 1300 درجه سانتيگراد) در دو سر ميلگرد,باعث ايجاد يک پيوند بين دو ميلگرد شده بطوری که اتم ها در دو لبه ميلگرد در اثر حرارت و فشار بالا بدون ايجاد تغيير ساختاری اتمی با هم آميخته ميشوند و اتصال يکپارچه ای را فراهم مي آورند. و اتصال یکنواخت و از جنس فلز اصلی میلگرد(Base Metal) حاصل میگردد.

دستورالعمل اجرايي فورجينگ ميلگرد :

ميلگرد را در دهانه گیره دستگاه برش سرد میلگرد  قرار داده . بر روي دستگاه يک پيچ براي تنظيم دهانه گيره برای سايزهای مختلف تعبيه شده است . (مدل ATK.34 D) دستگاه را با يک دست در حالت عمود بر زمين گرفته و کلید ON را فشار می دهیم و با دست ديگر شروع به پايين بردن دسته برش دستگاه برش میلگرد ميکنيم تا  لبه تیغه برش با میلگرد به صورت آرام برخورد نموده  و با ادامه فشار به اهرم برش ،دستگاه شروع به بريدن ميلگرد کند ،در اين مرحله بايد دقت کنيم که سرعت برش  طوري تنظيم شود که به تيغه دستگاه آسيب نرسد و برشی یکنواخت و کاملا عمودی  داشته باشیم.

 (مثلا برای برش ميلگرد قطر20 به حدود 6 ثانيه زمان احتياج می باشد و به همين نسبت زمان نيز براي برش سايز های ديگر)

رديف        سايز ميلگرد        زمان برش         تعداد برش
1               16                                5                          1500

 2            20                                 7                         1300
3             22                                 8                         1200
4            25                                10                            900
5            28                               12                           750
6           32                                15                         500

7         34                                20                            350

8         18                                 6                          1400

توضيح اينکه : افزايش يا کاهش تعداد برش توسط يک تيغه به دقت اپراتور ، جنس و میزان سختی ميلگرد بستگي دارد.

دو سر ميلگردهای بريده شده را درون گيره قرارداده ، به طوري که محل اتصال آنها در مرکز گيره باشدودقيقا روبروی يکديگر قرار گيرند. بعد بوسيله آچار مخصوص (آچار جغجغه ای)پيچ های نگهدارنده ميلگرد را میبندیم. بايد دقت کنيم که نوک پيچ برروی آج ميلگرد بسته نشود و حتما بايد بين دو آج قرار گيرد. در غير اينصورت ممکن است در زمان وارد آمدن فشار ، ميلگرد ها در جای خود لغزيده شده و عملیات جوشکاری متوقف شده و یا جوش از حالت استاندارد خارج شده و مورد پذیرش واقع نگردد.

سپس سیلندر هیدرولیک را در کلگی گیره کار طوری قرار میدهیم که زائده های سیلندر در تو رفتگیهای گیره کاملا ثابت شوند.
مشعل را به دست گرفته سپس بوسيله کليد نصب شده بر روی دسته فرمان ، به پمپ هيدروليک فرمان ميدهيم تا سيلندر هیدرولیک ما  شارژ شده و به انتهای کورس حرکتی خود برسد. کليد را چند ثانيه نگه داشته تا عقربه گیج  پمپ هيدروليک بر روی عدد مورد نظر برسد (اين عدد بسته به سايز ميلگرد متغير است) . در اين مرحله بايد دقت داشته باشيم که قبل از فشار دادن کليد و شارژ سيلندر ، جک هيدروليک کاملا در جاي خود در گيره ها قرار گرفته باشد. سپس شير هاي گاز اکسيژن و استيلن بر روي مشعل را به ميزان لازم باز کرده و به وسيله فندک مخصوص مشعل را روشن ميکنيم. شعله از لحاظ ظاهری بايد طوری باشد که سر شعله ها با هم تماس پيدا کرده و در مرکز سر مشعل يک خط آتش افقی تشکیل گردد. يکی ديگر از راه های تجربی تنظيم شعله گوش کردن به صدای آن مي باشد. که این امر وقتی حاصل می گردد که اوپراتور جوشکار آموزشهای لازم را دیده باشد و تجربه کافی کسب کرده باشد.
دسته مشعل را با يک دست گرفته و انگشت خود را بر روي کليد فرمان پمپ هيدروليک قرار مي دهيم و دست ديگر را به صورت تکيه گاه در محل شير اکسيژن گرفته و انگشت شصت را روی شير آن ميگذاريم سپس شروع به حرارت دادن درز اتصال ميکنيم. بايد دقت کنيم که شعله کاملا عمود بر ميلگرد باشد و ميلگرد در مرکز شعله قرار گيرد.

حرارت دادن را تا زماني ادامه ميدهيم که محل اتصال به حالت خميری و سرخ درآيد در همين زمان کليد فرمان پمپ هيدروليک را به مدت 5 ثانيه نگه داشته تا فشار دوم بر ميلگرد ها وارد شود در همين موقع دبی خروجی اکسیژن را با بازتر نمودن شیر آن افزایش داده تا شکل شعله ها کوتاه و حرارت آن زياد شود بعد شعله را به طرفين محل اتصال ( در طول ميلگرد ) گرفته و با يک مکث کوتاه حرارت دادن را ادامه ميدهيم تا طرفين محل اتصال نيز بصورت سرخ شده و خميري درآيد.در اين حالت بايد به درجه فشار روي پمپ هيدروليک نيز توجه داشته باشيم تا هر زمان که عقربه در حالت برگشت ، به عدد مورد نظر رسيد(بسته به سايز ميلگرد) دوباره کليد روي دسته مشعل را فشار داده تا فشار نهايی بر روي ميلگرد ها وارد شودو محل اتصال ما به حالت بر آمده و مشابه تصویر ذیل گردد.مقدار فشار سوم بايد به قدري باشد که قطر محل جوش به اندازه مناسب 1.4 برابر قطر برسد.قطر محل جوش را بصورت چشمي بايد کنترل کرد تا به اندازه استاندارد باشد.   (ویدئو اجراء جوش سر به سر میلگرد)
توجه: اندازه استاندارد قطر جوش در محل اتصال درز ها بايد 1،4 برابر قطر ميلگرد و طول جوش نيز بايد 1،1 برابر قطر ميلگرد باشد.مثلا قطر جوش براي ميلگرد سايز20 بايد 25 ميليمتر و عرض آن بايد22 ميليمتر باشد.

پس از اتمام جوشکاري شعله را از محل جوش خارج کرده و دوباره مقدار اکسيژن را کم ميکنيم تا شعله به حالت اول درآيد.سپس شير اکسيژن و استيلن را به آرامي ميبنديم تا شعله خاموش شود. کليد کنترل فشار جک را به به مدت 5 ثانيه نگه داشته تا فشار از روي ميلگردها برداشته شود.سپس بوسيله آچار پيچ های گيره را باز نموده  و گیره را از میلگردهای فورج شده جدا می نماییم.

 هرگز بر روی جوش گرم آب و يا مواد خنک کننده ديگر نريزيد اين کار باعت وارد آمدن تنش و شوک حرارتی و تغيير ساختار مولکولی و ایجاد ترک بر روی میلگرد و جوش مي گردد.

کنترل کيفی محل جوش خورده :

کليه عمليات جوشکاری و آماده سازی در اين روش می بايست زير نظر افراد آموزش ديده و داراي گواهينامه آموزشی معتبر انجام گيرد. متخصصين و بازرسين آموزش ديده تنها مجاز به کنترل کيفيت و تشخيص موارد و عيوب رايج در حين کار مي باشند.
اولين راه کنترل کيفيت جوش کنترل عينی آن ميباشد يعنی با نگاه کردن به شکل ظاهری جوش می توان تا حدودی از کيفيت ظاهری آن اطمينان حاصل کرد.

شکل جوشهای معیوب : عدم داشتن شیب ملایم از قطور ترین قسمت یا درز جوش تا قطر اصلی میلگرد که این در حالتی رخ میدهد که فشار پمپ تنظیم نبوده و یا اینکه حرارت داده شده زیاد تر از حد استاندارد باشد .علت دیگری که می توان برای این عیب بر شمرد استاندارد نبودن  پمپ و یونیت هیدرولیک می باشد. نتیجه این عیب در تست کشش میلگرد کاملا مشخص می گردد که شکست در ناحیه (HAZ) یا همان اطراف جوش ،اتفاق می افتد.(ویدئو تست کشش)

يکی ديگر از راههای کنترل کيفيت جوش میلگرد ها ، تست خمش ميباشد که بوسيله دستگاه خمکن هيدروليکی انجام می پذيرد بطوری که ميلگرد از محل جوش تا 90 درجه خم ميشود. در اين صورت هيچ گونه ترک يا شکستگی در نقطه جوش شده نبايد حاصل شود.

تست کشش يکی ديگر از آزمايشها مي باشد که توسط دستگاه کشش صورت مي گيرد. نمونه جوش داده شده در داخل دستگاه کشش قرار گرفته و کشيده مي گردد.محل شکست می بایست خارج از نقطه اتصال و به صورت تصادفی در طول نمونه باشد.

نکته:در صورتیکه محل شکست در تست کشش در چند نمونه آزمایشی و پیوسته ،در منطقه  حرارت دیده شده ،باشد روش کار ویا تجهیزات ایراد دارند و باید در آنها تجدید نظر گردد.

نکات ايمني حين کار :
- محل اتصال شيلنگ های گاز و شير کپسول ها را پيش از شروع کار با آب و کف چک کرده و از نشتی نداشتن آن ها اطمينان حاصل کنيد.
- در زمان کار با دستگاه از دستکش چرمی و يا نخي استفاده کنيد.
- در زمان ترک دستگاه از بسته بودن شير های کپسول اکسيژن و استيلن اطمينان بعمل آوريد.
- شيلنگ های گاز و همچنين شيلنگ های روغن و کابل های اتصال به نحوي در محل جوش مسقر شوند که برخورد با آنها به حداقل برسد.
- هرگز با دست چرب به مشعل , شیلنگ هوا , مانومترها , کپسول هوا دست نزنيد.
- هنگام تعويض تيغه اره حتما برق دستگاه را به طور کامل قطع کنيد.

نگهداری و تعميرات دستگاه فورجينگ ميلگرد :

- در زمان اتمام کار با دستگاه شيلنگها ي گاز و شيلنگ هيدروليک و کابل هاي رابط را بطور مرتب جمع کرده و درپوش سرشيلنگ روغن و همچنين درپوش روغن هيدروليک را حتما ببنديد. هرگز از روغن هيدروليک متفرقه و غير استاندارد استفاده ننمائيد.
- گيره ميلگرد را در دوره هاي زماني مشخص باز کرده ، تميزکاري و با گريس نسوز گريس کاري کنيد.
- هميشه پيش از شروع کار مقدار روغن پمپ هيدروليک را چک کرده تا درصورت کمبود به آن روغن اضافه شود.

اقرارنامه فروش ملک

اقرار به این دلیل بسیار مهم و مورد توجه قرار می گیرد که سلطان تمام ادله محسوب می شود و بالاترین جایگاه را در برابر ادله دیگر مثل سند، شهادت شهود، امارات و تحقیق و معاینه محل دارد.

اقرار معتبر چه نوع اقراری است؟

اقرار ممکن است در حالات مختلف بیان شود. ممکن است در داخل دادگاه انجام شود یا اینکه خارج از دادگاه انجام شود. اقرار داخل دادگاه و در محضر قاضی بیشترین اعتبار را دارد که قاضی مکلف است  آن را در صورت مجلس دادرسی ثبت و درج کند.

البته قانون به فرد ذی نفع هم اختیار داده است تا که به قاضی بگوید این اقرار فرد را در صورت مجلس یادداشت کند اما خود قانون این امر را تکلیف برای قاضی در نظر گرفته است لذا لازم است که قاضی اقرار را ثبت کند حتی اگر طرف به این امر متذکر نشود.

در نوعی دیگر اقرار ممکن است که به صورت کتبی باشد یا به صورت شفاهی در صورت شفاهی بودن ممکن است که صریح باشد یا ضمنی.

آنچه بیشتر در آن اختلاف است اقرار کتبی است. در اینجا می خواهیم از اقرار نامه که همان اقرار کتبی است در مورد ملک صحبت کنیم. ابتدائا کمی از شرایط و احکام اقرار را بررسی خواهیم کرد.

شرایط اقرار

در قانون چه قوانین کیفری و چه حقوقی برای اقرار شرایط مختلفی ذکر شده که اختصارا به آن اشاره می کنیم.

 اقرار کننده که در اصطلاح به وی”مقر” می گویند باید:

• عاقل باشد.
• به سن بلوغ رسیده باشد.
• دارای اختیار تمام در زمان اقرار باشد.
• و عقلانی و شرعی باشد برای مثال اگر فردی ۲۰ ساله اقرار کند که فرزند فردی ۲۵ ساله است از وی پذیرفته نمی شود.

اقرار نامه فروش ملک چیست؟

در اقرار نامه فروش ملک، متنی (که در پایین تر به آن اشاره می کنیم) با این مضمون که شخص فروشنده این ملک را فروخته است با فلان مبلغ به شخص خریدار و ملک را انتقال داده است و دیگر مالک این ملک نیست را امضا می کند برای خریدار که اگر پس فردا برای مثال فرد حاضر به تسلیم مال یا ملک نشد یا اینکه زیر قول و قرار هایش بزند خریدار بتواند از این سند اقرارنامه استفاده کند.

لازم است که این اقرار نامه را در دفتر خانه رسمی امضا بزنید چون اگر بین خود افراد به صورت سند عادی باشد دیگر آن اعتبار را نخواهد داشت که قابل استناد باشد.

اقرار نامه فروش ملک به چه دردی می خورد؟

گاهی ممکن است فردی در خرید ملکی حال چه خانه باشد یا مغازه یا ویلا و… در زمانی نزدیک به عقد نتواند سند رسمی انتقال امضا کنند یعنی سند رسمی را به نام خریدار بزند در این حالت در عرف ممکن است خرید ملک یا فروش ملک به صورت وکالتی باشد.

که در اینجا مالک ‌مال به خریدار وکالت تام می دهد و وکالت بلاعزل می دهد که هر تصرفی را که می خواهد انجام بدهد.

که البته این وکالت نامه به صورت صددرصدی نمی تواند حقوق خریدار را تضمین کند.

در این حالت خریدار برای اینکه از مشکلات و گرفتاری های آینده که ممکن است فروشنده زیر قول و قرار خود بزند رها شود از وی به صورت رسمی اقرار نامه ای می گیرد که این فرد فروشنده در فلان تاریخ مال یا ملک را به طرف مقابل یعنی خریدار فروخته است با فلان مبلغ و فلان شرایط.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی

این نوع اقرار کتبی به علت رسمی  بودن آن در دادگاه ها و محاکم اعتبار دارد.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی به صورت برگه های چاپی و فرمت های خاصی است که از قبل آماده شده است و این بار فرد اقرار کننده به جای اقرار شفاهی در اینجا اقرار را به ضرر خود به صورت کتبی انجام می دهد تا در دادگاه به راحتی به قدرت ستد که به صورت رسمی در آمده نتوان خدشه ای وارد آورد.

خریداری که هم وکالت بلاعزل دارد و هم اقرار نامه گرفته است خود می تواند به دنبال امور اداری و ثبتی ملک برود و کارهای آن را انجام دهد.

نکاتی از اقرارنامه و فروش ملک

 پیشنهاد می شود اگر ملکی را خرید می کنید برای اطمینان هرچه بیشتر هم که شده اگر در حال حاضر سند رسمی زدن ملک ممکن نیست مبایعه نامه را تنظیم کنید که البته داشتن اقرار نامه هم همان کارکرد را دارد. ولی برای اطمینان هم شده مبایعه نامه تنظیم کنید.

فردی که وکالت بلاعزل گرفته است نباید فریب بلاعزل بودن وکالت خود را بخورد زیرا وی مالک محسوب نمی شود.

و باید نسبت به انتقال رسمی ملک سریعا امور را آماده کند و همچنان که گفته شد مبایعه نامه هم تنظیم کند، تنظیم اقرار نامه فروش ملک هم در این زمینه بسیار کار ساز است.

نکته ی دیگر که بحث بالا را محکم تر می کند این است که وکالت حتی اگر بلاعزل باشد عقدی جایز است و با فوت مالک منفسخ می شود و از بین می رود پس به صلاح است که فرد سریعا اسناد محکم تری مثل انتقال رسمی یا داشتن مبایعه نامه یا اقرارنامه رسمی داشته باشد تا این که وراث نتوانند بهانه گیری کنند.

هدیه گرفتن ملک یا خانه

اگر انتقال ملک به شما به صورت هبه و هدیه و رایگان بوده است برای مثال پدر خانواده ای به پسرش که ازدواج کرده خانه ای را هدیه می دهد.

باید دقت کنید که در اینجا هم حتی اگر اقرار نامه در میان باشد به صورت سند رسمی لازم است که این پسر خانه را در اختیار بگیرد یعنی آن را تحویل بگیرد حتی اگر برای مدتی اندک شده زیرا در هبه تا زمانی که فرد گیرنده تحویل نگرفته است اعتباری ندارد در اینجا گرفتن سند رسمی و گرفتن اقرار نامه رسمی بسیار کارساز است برای پیشگیری از دعاوی و اختلافات  آینده.

نمونه اقرار نامه فروش ملک

بسمه تعالی

نمونه متن اقرار نامه فروش ملک

به تاریخ متن سند حاضر گردید در این دفتر آقا/خانم………………….. با مشخصات ……………………………………………… و بعد الحضور در کمال صحت و سلامت روح و روان و با رضایت و اختیار کامل و بدون اجبار و اکراه اقرار و اعتراف صریح و صحیح و بی قید و شرط نمود که بر اساس سند وکالت بلاعزل شماره ……………تاریخ …………… تنظیمی این دفترخانه که بر مبنای فروش قطعی ( عقد بیع ) آپارتمان پلاک ثبتی ( مورد اشاره در وکالت بلاعزل ) واقع در بخش ……….. شهرستان…………………….. است کل ثمن معامله را که از بابت سه دانگ از ششدانگ به صورت نقدی و کامل و یکجا دریافت نموده ام و هرگونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط نمود.

نتیجه گیری

اقرار نامه فروش ملک اعتراف و اقرار فروشنده ملک است به نفع خریدار که این ملک خودش را به خریدار فروخته است و تمام پول آن راهم گرفته است. اقرار نامه باید به صورت سند رسمی تنظیم شود تا اعتبار داشته باشد.

معمولا گرفتن اقرار نامه برای زمانی است که هنوز انتقال رسمی ملک ممکن نیست به علت امور اداری و… در این حالت فرد که ممکن است با وکالت نامه بلاعزل آن ملک را به صورت وکالتی خریده باشد برای اطمینان از آینده این اقرار نامه را از فروشنده خواهد گرفت و فروشنده هم امضا خواهد کرد

آشنایی با انواع وکالتنامه و اقرارنامه با مراجعه به در بخش آگهی رایگان سایت شهر24

طرح توجیهی چیست؟

برای اخذ تسهیلات بانکی یا اخذ مجوز از سازمان های دولتی مانند سازمان صنعت معدن تجارت طرح توجیهی نیاز می باشد. طرح توجیهی نیاز اولیه یک کسب و کار می باشد و  معادل واژه  انگلیسی Feasibility Study می باشد. و عبارتست از گزارشی که توجیه پذیری یک طرح را از جنبه های مختلف بازار، فنی، مالی و اقتصادی مورد بررسی و مطالعه قرار می دهد.

طرح توجیهی، نمای کلی پروژه یا فعالیت اقتصادی و کسب و کاری است که قصد راه اندازی آن را دارید. پیش از شروع هر فعالیتی، در نظر گرفتن عوامل و شرایط موجود و بررسی آنها در موفقیت و پپش برد کسب و کار نقش اساسی ایفا می کند؛ زیرا هر فعالیتی که بدون تدبیر و برنامه ریزی آغاز شود ، محکوم به شکست خواهد بود.

بخش های مختلف یک طرح توجیهی

1. مطالعه بازار  (Market Study)
2. توجیه پذیری فنی(Technical Fusibility)
3. تجزیه و تحلیل مالی(Financial Analysis)

مطالعه بازار: هر طرحی با توجه به ماهیت آن دارای محصولات یا خدمات گوناگونی می باشد که هدف از اجرای آن طرح، ارائه محصول به بازار مصرف است. بر این اساس پس از شناسایی بازارهای مصرف محصول و تعیین بازار هدف مورد نظر، می بایست به بررسی همه جانبه این بازار پرداخته شود. مهم ترین مواردی که در مطالعات بازار طرح ارائه می گردد شامل تعیین آمار مربوط به میزان تولید، واردات، صادرات و مصرف محصول مورد نظر در طی سالهای مختلف در کشور و همچنین پیش بینی این موارد در طی سالهای آتی می باشد. پیش بینی تقاضا به عنوانن یکی از مهمترین ارکان مطالعه بازار می باشد. بطوریکه با استناد به پیش بینی های انجام شده تحلیل وضعیت آینده صنعت مورد بررسی قرار می گیرد.

توجیه پذیری  فنی: از لحاظ امکان اجرای طرح ، در بخش توجیه پذیری فنی گزارش توجیهی مورد بررسی قرار می گیرد. این اطلاعات شامل مشخصات زمین محل اجرای طرح، دانش فنی پروژه، ظرفیت، ریز اجرای عملیات ساختمانی، محوطه سازی و راه سازی، ماشین آلات و تجهیزات مورد نیاز تولیدی، تأسیسات و سایر مواردی است که تحت عنوان هزینه های ثابت سرمایه گذاری مدنظر قرار گرفته است.

تجزیه تحلیل مالی: در این بخش اطلاعات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری که شامل هزینه های ثابت سرمایه گذاری، هزینه های قبل از بهره برداری و سرمایه در گردش می باشد بایستی همراه با مستندات قابل ارائه در بانک و سایر نهادهای مربوط ارائه و بررسی گردد. همچنین محاسبات مربوط به هزینه های سالیانه تولید که شامل هزینه های (Proformaa)تأمین مواد اولیه، سوخت، پرسنلی، استهلاک، هزینه های تأمین مالی، هزینه های اداری و خدماتی و غیره می باشد در این بخش ارائه خواهد گردد.

انواع طرح های توجیهی

1. طرح ایجاد

به طرحی گفته می شود که برای یک واحد تولیدی که هنوز راه اندازی نشده، نگاشته می شود. در تنظیم این نوع طرح از اصطلاحات  “موجود”  و “مورد نیاز”  استفاده می شود.

۲٫ طرح توسعه

به طرحی گفته می شود که برای یک واحد تولیدی دارای پروانه بهره برداری، نگاشته می شود. این طرح برای توسعه یک واحد تولیدی، اعم از افزایش ظرفیت یا افزودن خط تولید جدید، می تواند کاربرد داشته باشد. در تنظیم این نوع طرح از اصطلاحات  “موجود”  و “پس از توسعه”  استفاده می شود.

نکته: طرح های توسعه معمولاً در پرداخت وام در اولویت قرار دارند،دلیل آن توانایی برای بازپرداخت وام می باشد.

مراحل تدوین طرح توجیهی در یک نگاه

مراحل تنظیم طرح توجیهی به ۲۲ بخش مجزا به شرح زیر خواهد بود :

مقدمه (چه مواردی در مقدمه می آید)

1. خلاصه بررسی های اولیه (موقعیت یابی طرح)
2. مشخصات مجری طرح
3. مشخصات طرح
4. مشخصات مجوزهای قانونی اخذ شده
5. خلاصه برآورد مالی طرح
6. برآورد سرمایه ی ثابت
7. برآورد هزینهی نگهداری و تعمیرات طرح
8. برآورد هزینه استهلاک طرح
9. برآورد سرمایه ی در گردش طرح
10. برآورد هزینه های پیش بینی نشده ی تولید
11. مشخصات محصول، فرآیند و روش تولید محصول
12. برآورد هزینههای سرمایه گذاری کل طرح
13. نحوه ی سرمایه گذاری
14. هزینه ی تسهیلات مالی
15. پیش بینی مالی طرح پس از شروع بهره برداری
16. قیمت تمام شده ی محصول
17. برآورد سود و زیان سالیانه ی طرح
18. محاسبه ی نقطه ی سر به سر (در ۱۰۰ درصد راندمان)
19. محاسبه ی سایر نسبت های مالی
20. برنامه ی زمانبندی اجرای طرح
21. تجزیه و تحلیل طرح

اینکه سقف و کف میزان کمیسیون برای هر معامله چقدر هستش یکی از دغدغه های مشاوران املاک است . به طور کلی برای معاملاتی که متداول هستند اتحادیه نرخی تعیین کرده اما برای معاملاتی خارج از دسته بندی های اتحادیه نرخی تعیین نشده است و همه چیز به توافق و رضایت طرفین وابسته است.

کمیسیون مشارکت در ساخت نیز یکی از همین مواردی است که به توافق و رضایت طرفین بستگی دارد . به طور کلی یک قاعده وجود دارد هر چقدر که بتوانید به طرفین معامله سود برسانید می توانید درصدی از آن سود را طلب کنید .وقتی شما برای یک مشتری خانه ای می خرید نسبت به اینکه برای سازنده ای ملکی را برای مشارکت در ساخت بگیرید خیلی تفاوت دارد.

محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل این که این نوع از قرارداد از جمله عقود نامعین است به این معنی است هیچ چهارچوبی برای آن در متن قانون و همچنین در اتحادیه های مشاور املاک وجود ندارد و همین موضوع باعث گمراهی اکثر مالکین و سازندگان ساختمانی است و البته در بسیاری از موارد خود شخص مشاور املاک که با این رنج سروکار دارند.پس نتیجه میگیریم هیچ گونه قانونی در این زمینه وجود ندارد. و همه چیز بستگی به توافق با دفتر املاک یا شخص مشاور املاک دارد ولی نکته ای که در اینجا اهیمت این موضوع را بالا میبرد میزان جلب رضایت و به قولی شیرین بودن شرایط برای سازنده ساختمان است که هر چقدر شرایط بهتری برای سازنده تامین شود خب قطعا سازنده هم بیشتر برای پرداخت کمیسیون بهتر به املاک مایل است.

در بیشتر مواقع نیز کمیسیون بر عهده شخص سازنده است چرا که به نوعی مشاور املاک کارمند سازنده است که برای او فایل مشارکتی پیدا کند و معمولا نیز از مالک یا مالکین کمیسیون دریافت نمیشود چرا که فایل مشارکت در ساخت بسیار ارزنده است و برای جلب رضایت بیشتر مالک کمیسیونی از او دریافت نمی کنند.

هر پروژه ساخت و ساز مشارکتی ، شرایط حقوقی و فنی متفاوتی وجود دارد. پس با توجه به شرایط و ضوابط پروژه خود، قرارداد را عقد کنید. همواره به مشاورین املاک و البته مدیران قرارداد توصیه میکینم بدون داشتن اطلاعات کافی و لازم چه از نظر تجربی و البته حقوقی به تنظیم و انجام قرارداد مشارکت در ساخت اقدامی ننمایند که مشکلات ریز و درشت را برای خود و مالک و سازنده ایجاد نشود.

بهترین پیشنهادات مشارکت در ساخت در سایت دیوار

کمیسیون و یا حقِ دلالی در معاملات ملکی از جنبه قانونی تابع تعرفه تعیین شده از طرف اتحادیه‌های املاک می‌باشد امّا برای قرارداد‌های مشارکت در ساخت تعرفه خاصی تعیین نگردیده.عرف نیز تعریف خاصی برای آن ندارد و الگوی یکسانی برای آن نمی‌توان یافت و نرخ‌ها و ارقام متفاوتی شنیده می‌شود. در مجموع می‌توان اینطور استنباط کرد که کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است.

در چند سال اخیر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و یا تجمیع آپارتمان‌ها بسیار شنیدیم. مالکانی که خانه‌های قدیمی و کلنگی دارند، به علت نداشتن سرمایه جهت نوسازی و نداشتن فن و تخصص لازم برای ساخت‌و‌ساز، تصمیم می‌گیرند جهت ساخت یک آپارتمان جدید با سازندگان شریک گردند.

این مشارکت با وجود دارا بودن سود زیاد برای طرفین از جمله: ساخت یه بنای نو با رعایت اصول مهندسی به جای سازه قدیمی و ساخت آپارتمان با تعداد بیشتر، بدون رعایت دقیق نکات حقوقی می‌تواند به ضرر یک طرف تمام گردد. خصوصا برای مالکانی که تمام دارایی یعنی زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهند.

بنابراین قبل از امضای این قرارداد، حتما با نکات مهم حقوقی آن آشنا شوید و بدون تحقیق شروع به ساخت‌و‌ساز ننماید. 

 برای ثبت آگاهی تبلیغاتی به سایت شهر24 مراجعه کنید

قرارداد مشارکت در ساخت چه سودی دارد؟

• نوسازی بافت فرسوده: خانه‌هایی که عمر بالای 25 سال دارند جزو بافت فرسوده محسوب می‌شوند و در برابر زلزله، بلایای طبیعی یا نشست زمین و ساختمان مقاوم نیستند. بنابراین بهتر است بازسازی شوند.
• زیباسازی و استفاده از امکانات مدرن: مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه خانه کلنگی فرسوده را با یک آپارتمان جدید زیبا جایگزین می‌کند، باعث می‌شود از شر مشکلات خانه‌های قدیمی مثل بوی فاضلاب، خرابی لوله‌ها، نداشتن آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی غیر اصولی و … خلاص شوید.

در ضمن بسیاری از خانه‌های قدیمی هزینه تعمیر و نگهداری زیادی دارند که حتی با تعمیرات چندباره باز هم مشکل دارند و هر ساله برای صاحب‌خانه هزینه‌تراشی می نمایند.

• افزایش سرمایه: اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.
• فروش سریع‌تر: حتما می‌دانید که خانه نوساز سریع‌تر و راحت‌تر از یک خانه کلنگی قدیمی فروش می‌رود و به قول معروف مشتری دست به نقد دارد. پس حتی اگر قصد فروش خانه خود را دارید، بازسازی و نوسازی آن به فروش بهتر آن کمک می‌کند.

نکته‌ای که باید در نظر بگرید این است که در بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه برای مالک، مشارکت در ساخت اقتصادی نیست و فروش ملک به صرفه‌تر است. حتما قبل از گرفتن تصمیم به مشارکت در ساخت، با کمک یک مشاور برآوردهای لازم را انجام دهید و از سهم خود آگاه باشید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک شوند.

چگونگی انتقال سند

بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌های مختلفی دارد، به این صورت که مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده گردد.
حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر میباشد.

قوانین پیش‌فروش آپارتمان

از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.

مشکلات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت  چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.
مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

• بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
• رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
• ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
• زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
• استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.
به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

 میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و  پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M
کل ارزش ملک    = M
قدرالسهم سازنده  = G 
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A 
مقداربلاعوض     = R

مثال: 
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد  تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان  برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰% و ۶۰% است.

۲٫۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۴۰% – ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض  به مالک پرداخت گردد.
به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از  ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

• اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
• اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

• بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
• با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.
• سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید

18 نکته مهم که باید برای مشارکت در ساخت بدانید!

نکات اصلی و مهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

دارندگان زمین و خانه‌های کلنگی مایل هستند تا در احداث ساختمان بر روی املاک خود با سازندگان مشارکت نمایند بدین شکل که مالک ملک خود را به عنوان آورده قرار می‌دهد و سازنده کلیه هزینه‌های ساخت را متقبل می‌شود. در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید:

 ۱- از حیث اصالت و صحت اسناد و همچنین سمت مالک موارد مذکور در معامله خانه یا زمین را باید رعایت کنید.

۲- از حیث انتخاب سازنده به نکات ذیل توجه کنید:

اولاً: سازندگان با تکیه بر توانایی های بالقوه و برنامه های مالی خود قراردادهای مشارکت را امضاء می‌کنند و بسیار اتفاق می‌افتد که برنامه های آنها به نتیجه های مورد نظر آنها نمی رسد و ادامه کار پروژه با مشکل مواجه می‌شود لذا ضمانت اجراهای لازم را پیش بینی کنید.

ثانیاً: سازندگان برای شروع کافی است قرارداد را امضاء نمایند و ممکن است که لازم نباشد وجهی هم در هنگام انعقاد قرارداد مبادله شود.

چه بسا اشخاصی به راحتی به امضاء قراردادهای مشارکت تن داده و متعاقباً اجرای قرارداد را رها نمایند. اینجا مالک است که با مشکل جدی مواجه است چرا که باید اجرای تعهدات سازنده را از دادگاه بخواهد یا با توسل به شروط فسخ احتمالی موجود در قرارداد فسخ قرارداد را اعلام و تنفیذ آن را از دادگاه بخواهد. لذا لازم است که به مالک تذکر داده شود که توانایی های سازنده را بررسی و همچنین تضمینات کافی برای اجرای تعهدات سازنده اخذ شود.

ثالثاً: از آنجا که پرداخت هزینه‌های ساخت به عهده سازنده می‌باشد سازنده برای کاهش هزینه های خود تلاش خواهد کرد و این تلاش منجر به پائین آمدن کیفیت و عدول از شرایط قرارداد و نارضایتی و نتیجتاً بروز اختلاف خواهد شد.

لازم است مشخصات کامل مصالح تشریح شده و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد گردد تا زمینه این سوء استفاده از بین برود.

۳- پس از رسیدگی به سمت و صلاحیتهای طرفین نوبت به تعیین آورده طرفین می‌رسد:

توجه دارید که مشارکت بدین مفهوم است که هر یک از طرفین آورده‌ای دارد و این دو آورده با هم ممزوج شده و هر یک از طرفین بالنسبه به میزان آورده خود در این مال ممزوج شریک می‌باشند.

باید آورده های هر یک از طرفین به دقت مشخص و ارزیابی شوند و بر این اساس سهم هر یک از طرفین در مال مورد مشارکت مشخص گردد.

برای مثال اگر قیمت ملک برابر با پانصد میلیون تومان باشد و هزینه اجرا نیز به همین میزان محاسبه و ارزیابی گردد طرفین بالمناصفه در مال مورد مشارکت شریک خواهند بود. معمولاً آورده مالک زمین است و سازنده کلیه هزینه‌های صدور پروانه و هزینه‌های ساخت را تقبل می‌نماید و متعهد به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و همچنین خرید امتیازات قانونی مانند آب و برق و گاز می‌باشد.

۴- گام چهارم مدت زمان اجرای قرارداد است.

مدت قرارداد لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود:

۱- خاکبرداری و تجهیز کارگاه    ----  روز  

۲- اجرای اسکلت --- روز 

۳- سفت کاری --- روز 

۴- نازک کاری --- روز 

۵- اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی --- روز 

بایر برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود و سازنده خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمانبندی اجرای پروژه را انجام دهد.

اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت قرارداد نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.

۵- تقسیم سود و زیان:

از آنجا که قرارداد در قالب یک عقد مشارکت است لذا مبنای تقسیم سود و زیان آورده طرفین است و نمی توان بیش از آورده یک طرف برای وی سودی در نظر گرفت معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی می کنند که در پایان قرارداد آپارتمانها به چه شکل بین طرفین تقسیم شوند.

۶- پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین:

الف- تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد.

در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد.

در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورتجلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می‌دهند. مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود و اگر اختلال در ادامه کار پروژه ناشی از عدم پیگیری مالک باشد باید ضمانت اجرای لازم را برای این مورد پیش بینی نمود.

از آنجا که سند رسمی به نام مالک می‌باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می‌رسد که باید ازتنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان ۵۰ درصد به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.

ضمانت اجرای تعهدات سازنده:

۱- احداث ساختمان

۲- احداث طبق کیفیت و مشخصات موارد توافق

۳- انجام تعهدات ظرف مهلت مقرر

۴- تعهدات سازنده در قبال اشخاص ثالث مانند همسایگان و کارگران

لازم است برای اجرای هر کدام از این تعهدات در قرارداد ضمانت اجرای لازم پیش بینی شود می توان ضمانت اجراهای ذیل را پیش بینی نمود:

برای مورد ۱: دادن حق فسخ به مالک و مطالبه وجه التزام

برای مورد۲ : در صورت امکان رفع نقص و اجرا مطابق کیفیت مندرج در قرارداد والا پرداخت خسارت و وجه التزام

برای مورد۳: پرداخت خسارت برای مدت زمان مشخص مثلاً دو ماه تاخیر در هر یک از مراحل زمانبندی و سپس قردادن حق فسخ برای مالک و مطالبه خسارات تاخیر تادیه و همچنین وجه التزام

برای مورد۴: قرار دادن وجه التزام و دادن اختیار به مالک که چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند خسارات را به صلاحدید خود پرداخت و از سازنده مطالبه نماید.

پیش فروش واحدها:

یکی از موضوعاتی که باعث ایجاد مشکلات عدیده ای برای طرفین می گردد پیش فروش واحد هاست

۱- ممکن است مالک واحد هایی را پیش فروش نموده و تعهداتی را تقبل نماید و به دلیل تخلف سازنده مجبور  به پرداخت خسارات زیادی به خریداران خود شود.

۲- ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و پیشرفت پروژه با توجه به قرارداد مشارکت فی ما بین مبادرت به پیش فروش واحدها نموده و متعاقبا"اجرای پروژه را رها نماید اینجاست که عواقب اقدامات سازنده متوجه مالک هم میشود و مالک با خریدارانی روبروست که با اذن وی فی الواقع با انها معامله شده است

باید توجه نمود یکی از نکات مهم این است که حق پیش فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود شود و سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه داشته باشد و لا غیر.

وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک :

ممکن است پروژه برای مثال بیست درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید.در این صورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در این صورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد .

لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شودکه در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

کیف دوشی مکرومه - کیف مکرومه

کیف دوشی مکرومه - کیف مکرومه - در اندازه، طرح ها و رنگ های مختلف - بسیار شیک - مناسب برای کادو و هدیه
برای اطلاع بیشتر و قیمت و سفارش کیف دوشی مکرومه به صفحه اینستاگرام mehrbaaft@ مراجعه کنید و یا واتس آپ به شماره 09021102723 پیام ارسال کنید.

قابل ارسال به سراسر کشور
مکرومه بافی مهربافت

مشارکت در ساخت:

ویژگی های خرید یک آپارتمان خوب

به گزارش مشرق، هنگام خرید خانه، ملک یا ساختمان نکات بسیار مهمی وجود دارد که برخی از آن‌ها را به صورت خلاصه و اشاره وار برشمرده‌ایم، این موارد را در مواقع خرید نادیده نگیرید.

وبلاگ مشارکت در ساخت

حبیب الله طاهر خانی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در مراسم افتتاح ۵ هزار و ۲۱۷ واحد مسکن مهر و ۷ پروژه روبنایی در پردیس با بیان اینکه بین نمایندگان مجلس و معاونان وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن یک هم افزایی شکل گرفته است گفت: ما امیدواریم در سال ۹۸ بتوانیم در حوزه مسکن مهر عملکرد ویژه‌ای داشته باشیم به طوری که بحث اصلی تکمیل واحد‌های مسکن مهر و تحویل بخش عمده‌ای از آن‌ها که معارض ملکی نداشته باشند را به بهره برداری برسانیم.

وی ادامه داد: همچنین امیدواریم محیط سکونتی مناسبی را به متقاضیان تحویل دهیم زیرادر صورت وجود محیط سکونتی نامناسب و نداشتن زیرساخت‌ها، دچار بدمسکنی می‌شویم.

طاهر خانی افزود: مشارکت با بخش خصوصی جزو اولویت‌های ما است و ما تا به امروز ۶ مدرسه را با مشارکت بخش خصوصی ساخته‌ایم و در احداث آن‌ها از منابع دولتی هیچ استفاده‌ای نکردیم.

وی ادامه داد: در ایجاد خدمات روبنایی که وعده داده بودیم عقب نمانده‌ایم و تمامی این اقدامات با مشارکت بخش خصوصی صورت گرفته و دستگاه‌های ذیربط اعلام آمادگی کرده‌اند که مجموعه درمانی را به مبلغ ۹۰۰ میلیارد تومان خواهیم ساخت.

طاهرخانی گفت: در گذشته افرادی که در واحد‌های مسکن مهر ساکن شده بودند، دسترسی به مراکز تجاری مطابق با نیاز‌های اولیه خود نداشتند و این امر، درجه سختی در زندگی آن‌ها را به شدت افزایش داده بود به همین دلیل ما تصمیم گرفتیم مجموعه تجاری را بسازیم که توجه ساکنان مسکن مهر را جلب کند.

این مقام مسئول به تولید و عرضه ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر در شهر‌های جدید اشاره کرد و گفت: اساس کار ما در ساخت این واحد‌ها مشارکت با بخش خصوصی است و اولین موضوعی که در ساخت این واحد‌ها در نظر گرفتیم مکان یابی است به طوری که در ساخت این واحد‌ها هیچ محدوده جدیدی را به شهر‌ها اضافه نکردیم.

وی ادامه داد: استفاده از ظرفیت‌های موجود در شهر‌ها از دیگر اولویت‌های ما در ساخت این واحد‌ها است به طوری که معارض فاز یک شهر پردیس را برطرف کردیم.

طاهرخانی افزود: تمامی زیرساخت‌ها فراهم شده و ۳ هزار و ۵۰۰ واحد در محدوده مرکز شهر‌ها توسط قرار گاه خاتم الانبیا ساخته می‌شود و این یک برنامه بسیار متفاوت‌تر از مسکن مهر است.

وی اظهار کرد: استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و مشارکت با بخش دولتی باعث می‌شود که از منابع مالی دولتی کمتری استفاده شود.

این مقام مسئول ادامه داد: در ساخت این واحد‌ها هیچ محدودیتی برای متراژ‌ها در نظر نگرفته‌ایم و تمامی اقشار جامعه می‌توانند از این واحد‌ها استفاده کنند و متناسب با نیاز آن‌ها این واحد‌ها طراحی شده است.

طاهرخانی تصریح کرد: نارضایتی اصلی مردم در مسکن مهر رعایت نکردن اصول شهرسازی بوده، اما ما در ساخت این واحد‌ها آماده‌سازی و محوطه سازی را انجام داده‌ایم تا مشکلی مانند مسکن مهر تکرار نشود.

وی یادآوری کرد: طراحان مسکن مهر در سایت‌های شهر‌های جدید به ویژه پردیس هیچ زمان تصور نمی‌کردند که باید ۵۵ کیلومتر دیوار حائل بسازند و ساخت این دیوار‌ها بسیار زمان بر است و از سوی دیگر احداث تونل‌هایی برابر با تونل رسالت از دیگر مشکلات واحد‌های مسکن مهر در پردیس است.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت:سهم‌‎الشرکه چیست و چطور محاسبه می‌شود؟

پیش از صحبت در مورد سهم‌‎الشرکه بهتر است با طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و آورده‌های هر کدام آشنا شویم.

• مالک یکی از طرفین مشارکت است که آورده‌ او همان زمین و ملک کلنگی است.
• سازنده یا شریک طرف دوم مشارکت است که آورده‌ او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است.

در قراردادهای مشارکت در ساخت باید آورده‌ هر کدام از طرفین محاسبه شده و سهم‌‎الشرکه آن‌ها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد درج گردد. برای محاسبه‌ سهم‌‎الشرکه باید مراحل زیر طی شود:

1. قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد محاسبه و در نهایت ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده‌ او در نظر گرفته می‌شود.
2. هزینه‌ مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده محاسبه شود. بهتر است در این مرحله‌ از کارشناسان مجرب کمک گرفته شود و صرفا به تخمین شخص سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده‌ سازنده محسوب می‌شود.
3. مجموع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم‌‎الشرکه هر کدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌‎الشرکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.

گاهی اوقات برای تنظیم درصد مشارکت در ساخت، سازنده ابتدای پروژه مبلغی را تحت عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند. باید توجه شود که این مبلغ هنگام محاسبه‌ سهم‌‎الشرکه باید از آورده‌ی مالک کسر گردد.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مهم‌ترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت

• در قوانین مشارکت در ساخت مسئله‌ی بسیار مهمی که برای نوشتن قرارداد تعیین‌شده است، تعیین داور بین دو طرف است. عده‌ای بر اساس یک باور غلط داور را باریش سفید اشتباه می‌گیرند. آن‌ها تصور می‌کنند که وظیفه‌ی داور میانجی‌گری و گرفتن میانه‌ی طرفین است. درصورتی‌که باید بدانند که داور مسئول است طبق شواهد موجود، موضوع را به نفع یک‌طرف تمام کند و نقشی شبیه به نقش قاضی دارد نه ریش‌سفید. بنابراین طرفین باید بدانند که اگر می‌خواهند داور را از میان آشنایان خود انتخاب کنند باید این را هم در نظر بگیرند که ممکن است داور نظری علیه نظر آن‌ها داشته باشد و شرایط را به نفع طرف مقابل تمام کند، پس نباید این موضوع منجر به ایجاد دلخوری در آن‌ها شود. درصورتی‌که داور نتواند قضاوتی درست در حین قرارداد داشته باشد تا پنج سال از داوری محروم می‌شود.
• انتخاب کارشناس فنی مرضی‌الطرفین در قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت بسیار مؤثر است. بسیاری از مسائل و مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناسی حل می‌شود. حتی در صورت طرح دعوا در دادگاه یا داوری نیز می‌‌توان از نظرات همین کارشناس استفاده نمود. لزومی ندارد که کارشناس فنی موردتوافق، کارشناس رسمی باشد.
• برای جلوگیری از تخلف در تعهدات طرف مقابل در پرداخت درصد مشارکت در ساخت و دیگر تعهدات اجرایی حتماً باید وجه التزام سنگینی در قرارداد تعیین شود.
• برای جلوگیری از بروز اختلاف میان طرفین بابت تفاوت تعریف طرفین از مراحل پیشرفت کار (مثال فونداسیون، اسکلت و…) بهتر است زمان‌بندی پیشرفت کار مطابق با تعاریف و زمان‌بندی ارائه‌شده در دفاتر خدمات الکترونیک یا تعاریف استاندارد دیگر روشن شود.
• اگر طرف قرارداد شما شرکت سهامی یا مسئولیت محدود باشد (و نه شخص حقیقی) حتماً در نظر داشته باشید که در صورت تخلف وی از قرارداد، خسارات وارد بر خود را از شرکای آن شرکت نمی‌‌توانید مطالبه کنید مگر این که خلاف این مسئله در قرارداد تصریح‌شده باشد.
• طبق قوانین مشارکت در ساخت برای لازم‌الاجرا شدن قرارداد نیازی به پرداخت پول یا درصد مشارکت در ساخت در همان ابتدای قرارداد نیست و به‌محض انعقاد قرارداد، تعهدات لازم‌الاجرا هستند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

قدرالسهممشارکت در ساخت چیست؟

قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفته‌شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص می‌شود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.

 

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

 

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

 

قوانین مشارکت در ساخت:شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک

در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

 برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت

به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته می‌شود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌آمده تقسیم‌بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود.
طبق قوانین مشارکت در ساخت به‌عنوان‌مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

در قوانین مشارکت در ساخت

تعهدات مالک:

مهم‌ترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده به‌هیچ‌عنوان صورت نمی‌پذیرد. پس بدون اینکه این مورد به‌صراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است.

تعهدات سازنده:

از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را می‌توان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره‌بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانه‌ی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست.

اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمی‌خورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر می‌رسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آن­ها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.

علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
درصورتی‌که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد می‌توان علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریب‌شده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل می‌شود سنگین و بعضاً غیرقابل‌جبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید می‌توان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتی‌که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌‌توان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمان‌بندی نیز علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته می‌شود. هم چنین در مواردی که احتمال می‌‌رود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند می‌توان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتی‌که مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداخت‌شده را از وی مطالبه کند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت چیست؟

سرمایه گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه ها از طرف سازنده یا سازندگان.

با توجه به تعریف بالا مشخص است که ریسک مالکین به مراتب بیشتر از سازندگان است چون برخلاف باور عمومی قرارداد آورده به آورده نیست!
یک طرف زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می­ گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه ای ندارد و متعهد به ساخت می باشد که شاید تحقق نیابد.
با توجه به نکته بالا حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

۲.آیا مشارکت در ساخت به صرفه است؟

اولین قدم برای شروع به مشارکت برآورد اقتصادی پروژه است. در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.

برای انجام برآورد اقتصادی باید به چند نکته توجه کنید:

الف) قیمت زمین مالکین چقدر است.

• برای تعیین حدود قیمت می­ توانید با مراجعه به سایت hmi.mrud.ir از آخرین قیمت معامله شده در محدوده خود اطلاع یابید.

ب) میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) به چه صورت است؟

• برای انجام این کار می ­توانید با مراجعه به لینک زیر جهت استعلام شرایط اخذ پروانه­ ی ساختمانی اقدام نمایید.

ویدئو نحوه پیدا کردن کد ملک و بلوک

• با توجه به اطلاعات بالا مثلا ملکی را در نظر بگیرید که زمین آن ۵۰۰ متر است و ۶ واحد ۱۵۰ متری دارد و طبق ضوابط شهرداری امکان ساخت ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد وجود دارد و همچنین در نظر بگیرید که طبق عرف سهم مالکین از متراژ نهایی ۶۰% باشد.
  پس متراژی که پس از ساخت به هر مالک می­ رسد به صورت زیر است:

با توجه به متراژ نهایی مشارکت در ساخت در این پروژه جز نو شدن ساختمان سود دیگری ندارد و البته حداقل ۲ سال هم زمان می­برد (مشارکت همیشه بهترین راه نیست)

• از سوی دیگر مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه باشد حتما به این نکته توجه لازم را داشته باشید.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت از معدود شیوه‌های تولید واحدهای مسکونی و یا انواع دیگر ساخت و ساز است که همواره شرایطی نزدیک به وضعیت ایده‌ال برای آن قابل تصور است. افزایش ارزش زمین با گذشت زمان و همینطور حذف هزینه تامین زمین از هزینه‌های ساخت، دو دلیل عمده‌ای است که این شیوه از ساخت را به ترتیب هم برای مالک و هم برای سازنده با توجیه اقتصادی بالا مواجه می‌کند. اما مشارکت در ساخت گذشته از دورنمای پرسودی که برای طرفین مشارکت به همراه دارد، ریسک‌های قابل توجهی را هم متوجه طرفین می‌کند، به خصوص اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد. در ابتدای تصمیم گیری، جهت مشارکت در ساخت ملک، سازنده نیاز به یک مدیر برنامه خواهد داشت، که از روز اول تا روز آخر در کنار او باشد. برای انجام مشارکت در ساخت مواردی است که می بایست در نظر گرفت و مواردی است که نباید آنها را انجام داد، که در زیر به آن اشاره شده است:

۱. می بایست قبل از انجام مشارکت در ساخت وضعیت خانواده، وضعیت مالی، صرفه اقتصادی، وضعیت کنونی ملک فرسوده خود را به خوبی بسنجیم.

۲. می بایست با مراجعه به کارشناسان و مشاوران با سابقه در امر مشارکت در ساخت تحقیق کنیم که بنای نوسازی که به ملک ما از طرف شهرداری تعلق می گیرد به چه میزان است و شرایط مشارکت در ساخت را در منطقه خود مورد بررسی قرار دهیم.

۳. نباید بصورت خود سرانه اقدام به این کار نماییم و حتما از متخصصین مشاوره بگیریم.

۴. می بایست سازنده ای را در نظر بگیریم که تجربه خوبی در امر ساخت و ساز داشته باشد.

۵. می بایست سازنده ای را در نظر بگیریم که حسن انجام کار را سرلوحه خود قرار داده باشد.

۶. می بایست سازنده را بیابیم که از نظر سلیقه ساخت با عقاید ما سازگاری داشته باشد.

۷. می بایست سازنده ای را انتخاب کنیم که همیشه ساخت خود را به روز کند و به قول معروف به روز باشد.

۸. می بایست سازنده هر کار جدیدی را که شروع می کند نسبت به کار قبلی پیشرفت قابل ملاحظه ای داشته باشد.

۹. می بایست سازنده را در نظر بگیریم که از لحاظ مالی پشتوانه خوبی داشته باشد.

۱۰. می بایست قرارداد مشارکت توسط شخص سومی تنظیم شده باشد.

۱۱. می بایست قرارداد مشارکت بصورت دقیق، جامع و کامل تنظیم شده باشد.

۱۲. می بایست قرارداد مشارکت بصورت شرایط عادلانه و مساوی تنظیم شده باشد.

۱۳. می بایست قرارداد مشارکت در ساخت مطابق قوانین مدنی و حقوقی کشور ما تنظیم شده باشد.

۱۴. (مهم) نباید در قرارداد مشارکت در ساخت شروط باطل و مبطل کننده ثبت شده باشد .

۱۵. می بایست قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر املاک جواز دار تنظیم و ثبت شده باشد.

۱۶. می بایست قرارداد مشارکت در ساخت دارای حکمی عادل و مورد اعتماد دو طرف قرارداد باشد.

۱۷. باید قرارداد مشارکت در ساخت مطابق با شرایط ملک شما تنظیم شده باشد.

۱۸. می بایست جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با کارشناسان و مشاوران حقوقی و فنی ساختمان مشاوره نماییم.

۱۹. می بایست از شروع یک مشارکت در ساخت تا اتمام آن یک مدیر برنامه مسلط و مطمئن در کنار خود داشته باشیم.

۲۰.  می بایست در زمان بندی شروع ساخت تا پایان ساخت ابنیه طوری برنامه ریزی نماید تا خللی در زندگی روزمره ما به وجود نیاید.

۲۱. می بایست کیفیت ساخت را در اولویت خود قرار دهیم.

۲۲. می بایست جهت احتیاط نسبت به زمان تحویل ساختمان را ۲ الی۴ ماه بیشتر در نظر بگیریم که در صورت به وجود آمدن مشکلات پیش بینی نشده آماده باشیم.

۲۳. نباید به خاطر مشکلات مالی سریع اقدام به مشارکت در ساخت نماییم.

۲۴. نباید بدون تحقیق سازنده ای را جهت مشارکت در ساخت انتخاب نماییم.

۲۵. نباید عملکرد یک سازنده را فقط از روی شنیده ها ( همسایگان و آشنایان ) مورد ارزیابی قرار دهیم .

۲۶. نباید از روی تعریف یک دفتر املاک سازنده خود را انتخاب نماییم.

۲۷. نباید وضعیت ظاهری یک سازنده یا اتومبیل گران قیمت او، ما را تحت تاثیر قرار دهد.

۲۸. نباید به سازنده ای که سابقه نامشخصی دارد اعتماد کنیم.

۲۹. نباید به سازنده ای که از لحاظ مالی قدرت کافی ندارد اعتماد کنیم.

۳۰. نباید قرارداد مشارکت را مستقیم با سازنده منعقد نماییم.

۳۱. نباید مبلغ اولیه (بلاعوض یا قرض الحسنه) موجب بستن چشم های ما در برابر معایب و کاستی های یک سازنده شود.

۳۲. نباید قرارداد مشارکت در ساخت ملک شما مطابق با قرارداد ها رایج و یا قرارداد های قبلی یک سازنده باشد.(هر ملک شرایط خود را دارد)

۳۳. نباید قرارداد مشارکت در ساخت بدون حکم منعقد شود.

۳۴. نباید قرارداد مشارکت در ساخت متمایل به یک طرف قرارداد باشد.

۳۵. نباید قرارداد مشارکت در ساخت فاقد کد رهگیری باشد.

۳۵ مورد بالا که بر اساس کانال مشارکت در ساخت جمع آوری، تدوین و ویرایش شده است، نکات ریز و مهمی است که توجه نکردن به هر کدام از آن ها باعث پدید آمدن مشکلی شاید بزرگ و چشمگیر در فرآیند پروژه شود. اغلب سازندگان مبتدی، با این تصور که صرف داشتن فن و تخصص ساخت و ساز و حتی اطلاع از شرایط بازار می‌توانند مشارکتی موفقیت‌آمیز داشته باشند، اقدام به عقد پیمان مشارکت با مالکان می‌کنند، اما از همان مراحل ابتدایی با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند که عمده آنها به مسائل تامین مالی و عدم تعیین دقیق جزییات فنی واحدها برمی‌گردد. پس توصیه کارشناسان را برای سازندگان کم تجربه و بی تجربه می بایست جدی گرفت و به آن عمل نمود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت :تعهدات سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمی‌گردد. توصیه اکیدی که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.

در مورد دیگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از چه ساختار و سیستم‌هایی استفاده شود، حتی ویژگی‌های چاه فاضلاب هم باید به طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است، حتی نوع لولا‌های درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی سازه است.

نکته دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید می‌کند. موضوع مهم دیگری که در ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار می‌گیرد. براساس قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین می‌شود، اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند، بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.

داور شرایط خاصی باید داشته باشد؟

براساس قانون آیین دادرسی مدنی، داور باید در رابطه با قرارداد اظهار نظر کند و طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در ارتباط با آن قرارداد بیان کند آن را اجرا کنند، مگر اینکه بر خلاف قانون اظهارنظر کند؛ اگر داور اظهارنظری برخلاف قانون کند، در آن زمان است که متعاملین می‌توانند برای رفع مورد پیش‌آمده به مراجع قضایی مراجعه کنند و نسبت به رای داوری اعتراض کنند، اما تا زمانی‌که داور رای نداده است، دادگاه خود را صالح به رسیدگی نمی‌داند. مالکان و سازندگان باید به این موضوع توجه داشته باشند که داور در قرارداد مشارکت نه امری صوری است و نه امری کدخدا منشانه! بنابراین حتی به مشاوران املاک و دیگر واسطه‌ها توصیه می‌شود اگر دانش حقوقی دارند و مسائل آیین دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی را می‌دانند و به آنها تسلط دارند، داوری در قرارداد مشارکت را قبول کنند، در غیر اینصورت چنین مسوولیتی را نپذیرند. ممکن است مشاوران املاک واسطه‌های خوبی باشند، ولی داور خوبی نباشند.

نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که معمولا در بحث قراردادهای مشارکت سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک می‌خواهند. من به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمی‌کنم.

چون در بسیاری موارد سازنده‌ای که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و می‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از سازنده‌های معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌ای که قرارداد مشارکت تنظیم می‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمی‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌ای است که به پیش خریداران می‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید نکنند.

نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را می‌خواهند یا در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک می‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌های ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک

مصادره می‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان می‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان ۱۰۰درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.

نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.

مساله دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از ۴۰ روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده می‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند"، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.البته تبصره‌های زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد می‌تواند مورد توجه قرار گیرد.

مشارکت در ساخت :اینها براساس توافق است، اما اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه به مالک تعهد می‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین می‌برد. معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی مانند حدود و... استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌های قانونی آن مانند سند مستقل و یک برگی و... که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.

نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین است. بعضا می‌بینیم در قراردادها نوشته شده ۶۰ درصد مالک، ۴۰ درصد سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده می‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از طرف مالک از سازنده مطالبه می‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.

در بحث تعهداتی که مالکان و سازندگان نسبت به هم دارند چه نکات حقوقی در ارتباط با تعهدات مالک وجود دارد؟

مهم‌ترین دغدغه‌ای که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود دارد که به توافق طرفین برمی‌گردد، به این صورت که عده‌ای از مالکان با سازنده توافق می‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و ...) انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

اینکه قرارداد مشارکت درساخت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران، به آن پرداخته‌ایم.

قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم، به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟

در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال ۶۰ تا سال ۸۰ اغلب سازه‌هایی که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌ای که برای نوسازی بافت‌های فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را می‌خریدند و می‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌ای که برای زمین می‌خواهند هزینه کنند جلوگیری می‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌های بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت می‌شوند.

شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟

توصیه اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌های مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌های مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان می‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.

نکته دوم اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌های متنوع و متفاوتی وجود دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود که مالکان یا سازندگان در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده می‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان ۱۵ واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر ۱۵ واحد هم سند مستقل دارد و می‌خواهند به جای ۱۵ واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا ۳۴ واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و... وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.

اولین نکته‌ای که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌های دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که می‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.

چرا باید این برآورد انجام شود؟

در بسیاری موارد افراد از خود سوال می‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین ۲۰۰ مترمربع است و قرار است در ۵ طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت می‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری می‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.

در مورد سازنده چطور؟

در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌های وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌ای با ویژگی‌های مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌های خاص آن به قیمت روز تعریف می‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌های وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر می‌کنند، مثلا عنوان می‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف می‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود.

بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب می‌کنند ممکن است بدهی‌های احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌های اجاره و... داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمی‌تواند بدهی‌های معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌های احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هایی وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و... است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت:کیفیت ساختمان فقط به مصالح مرغوب و اجرای خوب بستگی ندارد. یکی از مشکلات عمده‌ای که آپارتمان‌های امروزی از آن رنج می‌برند فقدان نقشه‌ معماری مناسب است. یک نقشه‌ معماری خوب باعث می‌شود بیشترین استفاده از فضا انجام شود و پِرت‌ها در ساختمان به حداقل برسد. این موضوعی است که امروزه با توجه به متراژ پایین آپارتمان‌ها اهمیتی دوچندان پیدا کرده است.

بهتر است قبل از بستن قرارداد مشارکت در ساخت، از پروژه‌های پیشین سازنده بازدید کنید و ببینید معماری ساختمان‌های اجرا شده به چه صورت است. چون سازنده‌ها معمولا از نقشه‌‍های معماری یکسان و تیپ در پروژه‌های مختلف استفاده می‌کنند، به همین دلیل مهم است پیش از بستن قرارداد مطمئن شوید که سازنده نقشه‌ معماری خوبی در اختیار دارد و بیشترین استفاده را از فضا، نور و غیره می‌کند.

6. میزان رضایت استفاده‌کنندگان از سازه‌های قبلی

کیفیت ساخت یک ساختمان به مرور زمان مشخص می‌شود. تمام ساختمان‌ها پس از پایان ساخت جلوه و نمای خوبی دارند، اما وقتی که چند خانواده‌ در آن مستقر می‌شوند و چند سال از آن استفاده می‌کنند، کیفیت واقعی خود را نشان می‌دهد. مثلا روز اول نمی‌توان کیفیت شبکه‌ لوله‌کشی، برق، سیستم گرمایش و… را تعیین کرد. بنابراین بهتر است با ساکنان فعلی پروژه‌های قبلی سازنده دیداری داشته باشید و ببینید چقدر از کیفیت سازه و تاسیسات خانه‌ خود رضایت دارند.

7. پایبندی به تعهدات اخلاقی و قانونی و سطح صداقت

صداقت در شراکت حرف اول را می‌زند. اگر شریک شما آدم دغل‌بازی باشد ممکن است هر آن سر شما را کلاه بگذارد و به نوعی به شما ضرر بزند. بنابراین مهم است که مطمئن شوید شریکتان انسان صادقی است و پای تعهداتش هم می‌ماند. البته این مورد را نمی‌توان در یک یا دو دیدار رو در رو تشخیص داد. پس در این زمینه بهتر است از کارشناسان خبره، بنگاه‌های مورد اعتماد و افرادی که در این حوزه مشغول به کار هستند پرس‌و‌جو کنید. گفت‌وگو با شرکای قبلی هم می‌تواند به شما در تشخیص این مورد کمک کند.

8. توجه به مبلغ بلاعوض

بلاعوض یا اُوِر یا قرض‌الحسنه مبلغی است که سازنده ابتدای ساخت پروژه به مالک می‌دهد تا او بتواند حین عملیات تخریب و نوسازی بنا، هزینه‌های اسکان در ساختمان دیگری را تامین کند. اولین نکته‌ لازم به توجه آن است که «بلاعوض» برخلاف آنچه از اسمش بر می‌آید کاملا «بدون عوض» نیست و سازنده مفت آن را در اختیار شما نمی‌گذارد. در واقع سازنده بخشی از ملک را از شما می‌خرد و مبلغش را نقدا به شما پرداخت می‌کند. بنابراین مهم است بدانید که بلاعوض هرچقدر هم که باشد عملا از جیب خودتان هزینه می‌شود.

میزان بلاعوض توافقی است، هر چند معمولا برای آن در بازار عرفی وجود دارد، اما گاهی اوقات دیده می‌شود سازنده‌ها به مالکان پیشنهاد بلاعوضی بالاتر از عرف می‌دهند تا بتوانند پروژه را از آن خود کنند. مهم است که شما به عنوان مالک در دام وسوسه‌ بلاعوض بالا نیفتید. معمولا سازنده‌های بی‌تجربه یا بی‌کیفیت برای اینکه برگ برنده‌ای داشته باشند بلاعوض بیشتری پیشنهاد می‌کنند. اگرچه ابتدای قرارداد مبلغ بیشتری از عرف به شما می‌دهند، اما چه بسا در نهایت به ضررتان شود.

از طرف دیگر باید این را بدانید که پرداخت بلاعوض کمتر از عرف هم نکته‌ای منفی محسوب نمی‌شود. بسیاری از سازندگان با تجربه، که کارشان کیفیت بالایی دارد، اسم و رسمی دارند، به واسطه‌ اسم و رسمشان واحدهای ساخته شده را حتی بالاتر از قیمت عرف می‌فروشند. این دسته از سازندگان معمولا بلاعوض کمتری نسبت به عرف پرداخت می‌کنند.

بنابراین مهم است که فریب مبلغ بلاعوض را نخورید. نه بلاعوض بالا ویژگی صرفا مثبتی است و نه بلاعوض کم ویژگی صرفا منفی. باید تمام جوانب سنجیده شود. در نهایت فراموش نکنید که بلاعوض هرچقدر که باشد هزینه‌ کردن از جیب خودتان است.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت:ویژگی‌های سازنده خوب

1. تخصص و تجربه

یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌هایی که سازنده باید داشته باشد، تخصص و تجربه است. سازنده ممکن است مهندس، معمار تجربی یا بساز و بفروش باشد. مهندس معمولا متخصص‌ترین سازنده محسوب می‌شود، معمار تجربی در درجه‌ای پایین‌تر قرار می‌گیرد و بساز و بفروش هم تقریبا تخصصی ندارد. اما در مورد تجربه ممکن است گاهی تجربه‌ یک معمار تجربی از مهندسی تازه‌کار بیشتر باشد. بنابراین همیشه قبل از انتخاب سازنده باید به تخصص و تجربه‌ او توجه و فردی را انتخاب کنید که هر دو فاکتور را همزمان داشته باشد.

2. پشتوانه مالی

در قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه‌های ساخت بر عهده‌ سازنده است. از آنجا که اجرای یک ساختمان از روز اول تا روز آخر پیوسته خرج دارد، سازنده باید پشتوانه مالی کافی داشته باشد تا بتواند از پس هزینه‌ها بر بیاید.

اگر پشتوانه مالی سازنده خوب نباشد در مراحل مختلف اجرای پروژه با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و ممکن است به پیش‌فروش واحدها روی بیاورد. موضوعی که معمولا در نهایت منجر به اختلاف بین سازنده و مالک می‌شود. از طرفی سازنده‌ای که در همان مراحل ابتدایی با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و واحدها را پیش‌فروش می‌کند، بعید است بتواند بدون مشکل پروژه را به پایان برساند. یا در موعد تحویل پروژه تاخیر خواهد داشت یا از کیفیت کار خواهد زد. به همین دلیل حتما پیش از عقد قرارداد از پشتوانه‌ مالی سازنده اطمینان حاصل کنید.

3. سابقه‌ کاری سازنده

برای ارزیابی یک سازنده بهترین کار بررسی سابقه‌ کاری او و پروژه‌هایی است که تا به حال اجرا کرده است. شما می‌توانید لیست پروژه‌هایی که اجرا کرده را به دست آورید، با مالکان صحبت کنید، کیفیت پروژه‌ها را بسنجید، از تجربه و تخصصش بپرسید، در مورد تعهد به کار و قول‌هایش پرس‌وجو کنید و ببینید آیا در پروژه‌های قبلی با مشکل بزرگی رو‌به‌رو شده است یا خیر.

یک سازنده‌ با تجربه اولا کیفیت کار بالایی دارد، ثانیا به خاطر اینکه چندین سال در این حرفه بوده است، در بخش‌های مختلف مربوط به ساخت و ساز، افراد زیادی را می‌شناسد که می‌توانند در صورت نیاز گره از کارش باز کنند. از آنجا که او نمی‌خواهد سابقه‌ و شهرت خوبش را خراب کند، بعید است کیفیت نهایی کار را پایین بیاورد یا از تعهداتش تخطی نماید.

معمولا تمامی سازندگان برای اینکه شما را ترغیب به بستن قرارداد کنند نمونه‌ای از پروژه‌هایی که تازه به اتمام رسانده‌اند را نشانتان می‌دهند؛ پروژه‌هایی که معمولا در مرحله‌ نازک‌کاری قرار دارند و به راحتی نمی‌توان کیفیت اجرای آن را سنجید. پس بهتر است قبل از بستن قرارداد خودتان هم به صورت محلی بررسی‌هایی در مورد پروژه‌های قبلی سازنده انجام دهید و با چند فرد متخصص مشورت کنید.

4. داشتن تیم اجرایی مجرب

همیشه سازنده‌ای که تیم اجرایی مجربی در اختیار دارد نسبت به سازنده‌ای که فاقد تیم اجرایی است، برتری دارد. برای مثال وقتی که سازنده تیم مخصوص اجرای فونداسیون، آرماتوربندی، بتن‌ریزی، دیوارچینی، نازک کاری و… دارد در هیچ‌کدام از مراحل اجرای پروژه با کمبود نیروی اجرایی رو‌به‌رو نمی‌شود، هزینه‌ نهایی کار پایین‌تر در می‌آید و در نهایت پروژه طبق برنامه‌‌ زمان‌بندی مورد توافق به اتمام می‌رسد.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

4. مشارکت در ساخت:رشد سرمایه و ارزش ملک

اگر بخواهید خانه‌ کلنگی خود را بفروشید عملا به خاطر خود بنا نمی‌توانید هیچ پولی از خریدار بگیرید و انگار دارید زمین خام را به خریدار می‌فروشید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه‌ دیگری (طبیعتا نوساز) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه‌ ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت کنید. در واقع دو برابر ضرر کرده‌اید: یک بار از ارزش بنای خانه‌ کلنگی خود صرف نظر کرده‌اید و بعد ارزش خانه‌ نوساز را به فروشنده پرداخت کرده‌اید.

با مشارکت در ساخت می‌توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه‌تان را بازسازی می‌کنید عملا دارید ارزش سرمایه خود را افزایش می‌دهید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان می‌شود. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه‌شما بهره می‌برند و این هم قطعا یکی از فواید مشارکت در ساخت است.

5. کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی

خانه‌های کلنگی هر روز ایراد جدیدی پیدا می‌کنند که باید هزینه و وقتی را صرف تعمیرشان بکنید. تازه بعد از تعمیر باز هم مثل روز اولشان نمی‌شوند چون به هر حال فرسوده شده‌اند. علاوه بر این مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالاست. مثلا خانه‌های کلنگی پنجره‌های دوجداره ندارند، در نتیجه انرژی زیادی هدر می‌رود. سیستم گرمایش از کف ندارند بنابراین باید انرژی زیادی مصرف کنید تا خانه گرم شود. ممکن است موتورخانه قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و… . همه‌ این مسائل در نهایت خودشان را در قبض‌های برق و آب و گاز نشان می‌دهند. با بازسازی اصولی خانه می‌توانید در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید.

6. تبدیل سریع به نقدینگی

برای خانه‌های کلنگی به سختی خریدار پیدا می‌شود و این در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل کنید، یکی از بهترین راه‌ها بازسازی و نوسازی ملک است.

موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن‌ را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قراردادی خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارد که اگر نکات احتیاطی را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید.

و در آخر…

ساختمان‌های قدیمی و کلنگی از هر نظر برا ساکنین ساختمان دردسرساز هستند. اگر قصد فروش خانه قدیمی خود را دارید تا از شر مشکلاتش رهایی یابید و به آپارتمان جدیدی نقل مکان کنید بهتر است مشارکت در ساخت را مد نظر قرار دهید چون با این کار به جای یک واحد می‌توانید صاحب چند واحد شوید و ارزش سرمایه خود را حفظ کنید.

 برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

فوایدمشارکت در ساخت

1. افزایش استحکام بنا

اولین و شاید یکی از مهم‌ترین فواید مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده‌ شهرها می‌شود. خانه‌های کلنگی معمولا عمری بالای 25 سال دارند؛ این در حالی است که 25 سال پیش قوانین ساخت ساختمان به اندازه‌ امروز مدون نبوده و از طرفی نظارت چندانی هم بر اجرای دقیق آن‌ها وجود نداشته است.

کسی نیست که نداند ایران روی کمربند زلزله قرار دارد؛ به همین دلیل لازم است ساختمان‌ها در ایران در برابر زلزله مقاوم باشند. آیین‌نامه 2800، که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان‌ها در برابر زلزله است، اولین بار در سال 1367 تصویب شده است. این آیین‌نامه تا به امروز پیشرفت بسیار زیادی داشته و اصلاحات زیادی روی آن انجام شده است.

بر اساس این آیین‌نامه ساختمان‌ها در هر منطقه برای زلزله‌هایی که احتمال رخ دادنشان تا 90 درصد است طراحی می‌شوند. در گذشته این آیین‌نامه چندان جدی گرفته نمی‌شد، اما امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریبا می‌توان ادعا کرد که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله‌های قدرتمند چندان مقاوم نیستند. مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه بازسازی خانه‌هایشان را ندارند این امکان را فراهم می‌آورد تا بتوانند خانه‌ای امن در برابر زلزله داشته باشند.

البته به این نکته هم باید توجه کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به عنوان معیاری از استحکام بنا در نظر بگیریم. یکی از مواردی که تقریبا تمامی ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر هستند، موضوع نشست و آن هم نشست نامتقارن سازه است. این نشست‌ها می‌توانند باعث ایجاد ترک‌های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. در گذشته موضوعات مربوط به شالوده‌ ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی‌شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، می‌توان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.

2. زیبایی ساختمان

ساختمان‌های کلنگی معمولا وجهه‌ زیبایی ندارند. این موضوع دو اثر منفی دارد: اولا باعث زشت شدن نمای شهر می‌شود و ثانیا روی اعتماد به نفس ساکنین خانه تاثیر می‌گذارد. بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می‌تواند هم چهره‌ شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کند داشته باشد.

3. استفاده از امکانات روز

ساختمان‌های قدیمی امکانات قدیمی دارند. پادرد و کمردرد این روزها عضو جدانشدنی از خانواده‌های ایرانی شده که باعث می‌شود افراد وقتی به میان‌سالی قدم می‌گذارند نتوانند بدون درد از پله‌ها یا دستشویی ایرانی استفاده کنند.

با بازسازی بنا می‌توان برای ساختمان آسانسور یا دستشویی فرنگی در نظر گرفت. بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از مشکلات مربوط به فاضلاب، بوی بد آن و حشرات رنج می‌برند که ناشی از طراحی غیراصولی شبکه فاضلاب خانه است. بعضی از ساکنین آپارتمان‌های قدیمی شکایت دارند که صدای هر قدمِ همسایه‌ بالایی در خانه‌شان شنیده می‌شود. بسیاری از سیستم گرمایش غیر اصولی خانه شکایت دارند و به خاطر طراحی بد مجبورند سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه پرداخت کنند و در نهایت هم نتیجه‌ مطلوب حاصلشان نمی‌شود.

این‌ها چند مورد جزئی از مشکلات مربوط به امکانات خانه‌های کلنگی بود. با بازسازی خانه‌های کلنگی می‌توان از شر چنین مشکلاتی خلاص شد، خانه را به امکانات روز مجهز کرد و چند سال زندگی در این دنیا را با آسایش سپری کنیم.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

مشارکت در ساخت

عده‌ای از بنگاهداران فعال که در بخش ساخت و ساز واحدهای مسکونی با سازنده ها در ارتباط هستند، اظهار می‌کنند که این درصد (70-30) مختص واحدهای خاص و مناطق ویژه است و هر مالکی نمی‌تواند از سازنده چنین خواسته‌ای داشته باشد.

یکی از فعالان بازار ساخت‌وساز به دنیای اقتصاد گفت‌: املاکی که در مناطق شمالی تهران قرار گرفته اند از این ویژگی خاص برخوردار هستند، زیرا ارزش هر متر مربع واحدهای نوساز در این بخش از تهران با بالاترین قیمت‌های فروشی پیشنهاد می‌شود.

البته این مشاور املاک تصریح کرد‌: با وجود چنین درصدی سازنده از تهیه اسکان و پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک معاف است. در متن آگهی روز گذشته یک بنگاه املاک برای جذب مالکان املاک کلنگی اظهار شده بود‌: بهترین ساخت با شرایط 40 به 60 و 30 به 70 در مناطق یک، 2، 3 و 5.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

نکته قابل توجه برای مالکان خواستار مشارکت در ساخت

۱. جهت جلوگیری از بروز اختلافات لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید. سازنده ها، قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند.

۲. تعیین و ایجاد شرایط قرارداد، فنی و نیاز به تخصص دارد و از توان مالکین خارج است.

۳. قبل از اقدام به هر گونه قرار داد حتما یک کارشناس مشارکت در ساخت برای مذاکرات و عقد  قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید.

۴. به نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت (خام) اطمینان نکنید.

۵. تمامی هزینه های محاسبات مهندسی، نقشه کشی و هزینه های شهرداری مربوط به صدور پروانه ساختمان، هزینه های تراکم بر عهده سازنده است.

۶. در تعیین میزان خسارات نباید افراط و تفریط شود.

۷. برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند.

۸. در بحث داوری، رای داور بر خلاف رای دادگاه مبنی بر محکومیت، قابل اعمال ماده ۲ قانون محکومیت های مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.

۹. قبل از انجام قرارداد، اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است، نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید.

۱۰. با توجه به اینکه مشخصات چک و بابت آن، در قرارداد ذکر میگردد، این چک ها فاقد ضمانت اجرای کیفری است و صرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن، امکان پذیر است.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.